Büyük kentlerde, neredeyse her hafta büyük bir konut projesinin temeli atılıyor. Talep çok gibi görünse de mevsimsel nedenlerin de etkisiyle satışlarda belirgin bir düşüş var
Bu nedenle birçok projede tüketicinin ilgisi canlı tutabilmek için çok cazip kampanyalar var. Bazı projelerde, bankalarla yapılan özel anlaşmalarla daha ucuz faizle kredi sağlanırken, bazı projelerde peşin fiyatına oldukça uzun vadeli satışlar yapılıyor. Ekonomist olarak 32 büyük projenin tüketiciye sunduğu kampanya imkanlarını araştırdık.
Ä°nÅŸaat sektöründeki büyük ilerleme ve konut satışlarındaki hareketli günlerle birlikte ‘Emlak fiyatları düşecek mi, artacak mı?’ tartışmaları da son zamanlarda sektörde en çok konuÅŸulan konuların başında geliyor.
Bu konuda görüş bildirmek, falcılık gibi bir şey. Bir yandan YTL değerlenirken, diğer yandan düşen enflasyon, sektör uzmanlarını tahmin yapmakta zorluyor. Kimileri fiyatları yüzde 20 seviyelerinde pahalı bulurken, kimileri de fiyatların henüz beklenenin altında olduğunu ve artacağını savunuyor.
Süreci birlikte göreceğiz. Ancak konut satışlarının hızında az da olsa gerileme yaşandığı bir gerçek. Uzmanlar, bunu birçok nedene bağlıyor. Henüz satış sezonun açılmaması, ağır kış şartları, üretilen projelerin çokluğu ve emlak talebinin yaz aylarına ertelenmesi, gösterilen nedenler arasında.
Tabii, bu arada beklenen mortgage yasası da satışları etkileyen en önemli etkenlerden biri. Sektör, aslında bir yandan tarihinin en hareketli günlerini yaşarken bir yandan da gerek fiyatlarda gerekse satışlarda belirsizlik halini koruyor. Satışların gelecek dönemde artmasını bekleyenler de var, düşmesini bekleyenler de.
Şirketler kampanyaya sarıldı
Ancak inşaat şirketleri, geliştirdikleri projelerle konut üretmeye son hızla devam ediyor. Sadece inşaat şirketleri de değil konut üretimini yapanlar. Geçen yıl konuta olan talebi gören birçok yatırımcı, bu yıl yatırım yapabileceği proje peşinde koşuyor.
Üretilen konutların satış ve pazarlaması ise projeler kadar önem verilen bir diğer konu. Büyük konut projeleri, bankalarla uzun vadeli kredi anlaşmaları yaparak projelerini tüketiciye uzun kredi olanaklarıyla sunuyor. Daha küçük çaplı projelerin de bankalarla anlaşma yapmaya başladıkları bir döneme girdik.
Bir tür mortgage başlangıcı
Şirketlerin gerek kendi imkanlarıyla gerekse bankalarla girdikleri işbirliği projeleri sayesinde bir anlamda mortgage yasası çıkmadan, ağır aksak da olsa sistemi başlattıklarını söylemek mümkün.
Bankalar da bu anlaşmaları kampanya ürünü olarak müşterilerine sunuyor. Özellikle orta gelir grubuna yönelik proje üreten şirketler, geliştirdikleri birtakım pazarlama kampanyalarıyla sektöre renk katıyor. Bir kısmı müşterilerini yurtdışına yollarken bir kısmı belli bir zaman aralığında fiyatlarını indiriyor ya da peşin alımlarda önemli indirimler sağlıyor.
Bir diÄŸeri ise dolar bazında olan fiyatları YTL’ye çeviriyor ya da tanıtım fiyatı adı altında konutları belli süreliÄŸine düşündükleri fiyatın altında satıyor. Bir baÅŸka pazarlama yöntemi ise kurumsal gayrimenkul pazarlama ÅŸirketleriyle bankaların yaptıkları anlaÅŸmalar. ÖrneÄŸin, bir ev satın almak için müşteri kendisi bankadan 1,08 faizle kredi kullanabilirken, gayrimenkul pazarlama ÅŸirketi aracılığıyla aynı evi 1,07 kredi faiziyle alabiliyor. Ekonomist olarak kampanyalara konu olan büyüklü küçüklü projeleri ve özelliklerini sizin için araÅŸtırdık.
Tatile gönderen var
Aldatmazlar Grup tarafından Beylikdüzü’nde yapılan Prestij Evleri, ilginç bir kampanya düzenliyor. Åžirket, projeden daire alacak her aileden dört kiÅŸiyi yurtiçinde ya da yurtdışında yedi gün tatile gönderiyor.
Toplam 200 daireden oluşan Prestij Evleri, beş blok halinde inşa ediliyor. Satışı devam eden daireler, 160 ve 170 metrekare büyüklüğünde. Evler, tamamen dekorasyonlu ve tüm ankastre eşyalarla birlikte teslim ediliyor. Fiyatları ise 145-180 bin YTL arasında değişiyor. Yarısı peşin satılan evlerin kalan kısmı için 30 aya kadar banka kredisi kullanmak mümkün.
Ay sonuna kadar indirim
Mart ayı sonuna kadar kampanyalı satış yapan bir başka proje Acarkent. Şirket, projeden ev almak isteyenlere yüzde 10 indirim yapıyor. Acarkent, müşterilerinden gelen talebi göz önüne alarak hem satın alma hem de işletme maliyetlerini düşürmek için düzenlediği kampanyayla bazı villaları ikiye bölerek tamamen bağımsız iki bölüm olarak satışa sunuyor. Ortalama 250-300 metrekare genişlikte olan konutlarda, birbirinden tamamen bağımsız yaşamın sürdürülmesi için evlerin girişlerinden doğalgaz hizmetlerine kadar her şey birbirinden ayrılmış durumda. Konutlar, anahtar teslimi ve beyaz eşyalı olarak teslim ediliyor.
Acarkent’teki ikinci kampanya ise Acarlife adlı projede. Villa yerine apartman dairesinde yaÅŸamayı tercih edenler için yaratılan butik proje olan Acarlife daireleri, mart ayı boyunca yüzde 10 indirimli satışa sunuluyor. Dört bloktan oluÅŸan ve her blokta sekiz daire bulunan Acarlife daireleri, 91 ile 292 metrekare arasında.
Banka kredilerinin altında
ÃœrettiÄŸi konutları, satış kampanyasıyla satan ÅŸirketlerden biri de Demo Ä°nÅŸaat. Åžirketin kampanya dahilinde ÅŸu anda üç projesi bulunuyor. Ä°stanbul TaÅŸdelen mevkiinde bulunan TaÅŸdelen Konutları ve Park Orman Konutları ile Beylikdüzü’ndeki Elit Park Evleri’ne tüketiciler peÅŸin fiyatına, yarısını ödeyip geri kalan kısmını 2006 sonunda ödeyerek iki taksitle sahip olabiliyor. Kampanya mart sonunda bitiyor. Åžirket, ayrıca banka kredilerinin altında bir kredilendirme sistemi uyguluyor.
Demo Ä°nÅŸaat’ın Ä°stanbul TaÅŸdelen’de 10 Ekim 2004 tarihinde yapımına baÅŸlanan TaÅŸdelen Konutları 10 blok, 400 daireden oluÅŸuyor. 1+1 stüdyo daireler ortak alanlar dahil brüt 80m2, 3+1 normal daireler ortak alanlar dahil brüt 143 m2, bahçe dubleksleri ortak alanlar dahil 240m2, çatı dubleksi daireler ortak alanlar dahil brüt 325 m2 ÅŸeklinde tasarlanmış. Projenin tümü, 2007 yılında teslim edilecek. Daireler sahiplerine dekorasyonlu alternatifler ile teslim ediliyor.
Şirketin kampanyalı bir diğer projesi ise Taşdelen Park Orman Konutları. Projedeki 112 konut, 143 ile 280 metrekare arasında. Fiyatları ise 168 bin-298 bin YTL arasında değişiyor. Yapımına Eylül 2005 tarihinde başlanan proje, 2007 sonunda dekorasyonlu teslim ediliyor.
60 aya kadar vadeli, ödeme seçeneklerinin olduğu projede, 24 ay için aylık yüzde 0.39, 36 ay için yüzde 0.49, 48 ay için yüzde 0.59, 60 ay için yüzde 0.69 oranında banka kredi oranlarının altında sabit ödemeli seçenekler sunuluyor.
Åžirketin ödeme koÅŸullarını müşterinin belirlediÄŸi bir diÄŸer projesi ise Elit Park Evleri. AÄŸustos 2008′de teslim edilecek proje, 360 konuttan oluÅŸuyor.
Krediyi kendileri veriyor
Herhangi bir banka kullanmayarak kendi kampanyasını yürüten bir diğer proje ise Çekmeköy Ak-kent Evleri. Eksay İnşaat tarafından yapılan Ak-kent Evleri, 18 bin metrekarelik alan üzerinde 12 blokta 280 daireden oluşuyor. İlk etap aralık ayında ikinci etap ise 2008 Mayıs ayında teslim edilecek. 150 ve 165 metrekarelik iki tip dairenin bulunduğu projede fiyatlar, 150 bin ile 225 bin YTL arasında değişiyor. Şirket, aylık yüzde 0,3 yıllık ile yüzde 0,6 faiz oranıyla 60 ay kredi veriyor.
Mart ayına özel bir kampanya düzenleyen bir diÄŸer proje de TaÅŸdelen mevkiindeki Atılgan Evleri. Bal-Ek Ä°nÅŸaat tarafından inÅŸa edilen projede toplam 180 daire bulunuyor. Fiyatlar ise 145 bin ile 250 bin YTL arasında. Åžirketin herhangi bir bankayla anlaÅŸması bulunmuyor. Ancak mart ayı sonuna kadar yüzde 50’si peÅŸin verilmesi halinde geri kalan kısım, yüzde 1,03 faizle kredilendiriliyor. Ancak peÅŸin oranında çeÅŸitli deÄŸiÅŸiklikler yapılabiliyor. Åžirket, mart ayı boyunca her türlü kiÅŸisel ödeme planını dikkate alacak. Müşterinin isteÄŸine göre peÅŸin miktarı ve kredi olanakları esnek hale getiriliyor. Uygulama mart sonunda bitecek.
Tanıtım için indirim
TaÅŸdemir Yapı tarafından Ä°zmit’in Aslanbey bölgesinde inÅŸa edilen Kardelen Villaları’nda tanıtım amaçlı fiyatlar uygulanıyor. Åžirket, 200 metrekarelik çatı dubleksli villaları kısa bir süreliÄŸine 140 bin dolardan satışa çıkardı. Eylül 2007′de teslim edilecek olan projede, toplam 144 villa bulunuyor. 50 bin doları peÅŸin alınan konutlar için TEB, 10 yıla kadar 1,07 faizli kredi veriyor.
Müşterilerine çeşitli hediyeler veren bir diğer şirket ise Tepe İnşaat. Narcitiy projesini gerçekleştiren şirket projeden ev alan müşterilerine 5 yıldızlı bir otelde hafta sonu konaklama ve SPA paketi hediye ediyor.
Bankalarla kampanya savaşı
Ä°nÅŸaat ÅŸirketleri kendi kampanyalarının yanı sıra projeleri için bankalarla özel anlaÅŸmalar yaparak çeÅŸitli kampanyalar yapıyor. Kampanyalar için her banka ile ayrı ayrı anlaÅŸma imzalayan ÅŸirketler, bugünlerde tüm bankaların yeni kurumsal müşterileri konumunda. Åžirket ve banka arasında yapılan anlaÅŸmaya göre deÄŸiÅŸse de evler satış fiyatının en az yüzde 75′i, 30 yıla varan vadelerle kredilendiriliyor. Faiz oranları ise yine bankadan bankaya deÄŸiÅŸiyor.
Banka destekli kampanyalar
Andromeda: Andromeda 4 Mart’ta satışa sunuldu. Proje birbirine baÄŸlı 33 katlı 4 kompleksten oluÅŸuyor. Toplam olarak 100 dairenin bulunduÄŸu Andromeda, AÄŸaoÄŸlu Åžirketler Grubu’nun My World konut projesi içinde yer alıyor. Proje için Vakıfbank, Garanti Bankası ve Ä°ÅŸ Bankası ile özel bir kampanya yürütülüyor. Daireler 20 yıla kadar yüzde 1,07 faizle kredilendiriliyor. AnlaÅŸmanın en önemli özelliÄŸi dairelerin yüzde 90′ının kredilendirilmesi.
Narcity: Tepe Ä°nÅŸaat tarafından geliÅŸtirilen projede toplam bin 100 konut bulunuyor. Maltepe kavÅŸağına 5 kilometre uzaklıktaki Narcity’de fiyatlar 80 bin ile 230 bin dolar arasında deÄŸiÅŸiyor. Üç etap halinde inÅŸa edilecek proje 2007′nin son aylarında teslim edilecek. Projenin ilk etabında 360 daire satışa sunulacak. Finansbank ile özel bir kampanya yapan Narcity’de konutların yüzde 70′i kredilendiriliyor.
Banu Evleri: BahçeÅŸehir’de HasanoÄŸlu Ä°nÅŸaat tarafından inÅŸa edilen Banu Evleri’nde 34 adet Safir, 28 adet Lapis, 22 adet de Ä°nci tipi villa bulunacak. 17 adet Akik apartmanda ise toplam 309 daire yer alacak. 280 bin dolardan, 700 bin dolara kadar apartman villa satın almak mümkün. Projenin Finansbank ve Garanti Bankası ile özel anlaÅŸması bulunuyor. Evlerin yüzde 75′i kredilendiriliyor.
Alice Village: Samandıra’da inÅŸa edilen Alice Village projesi nisan ayında teslim edilecek. Projede stüdyo ve çatı stüdyo dairelerin fiyatları 155 bin YTL. Ara bahçe dubleksleri 290 bin, köşe bahçe dubleksleri 350 bin, 4 katlı villalar 550 bin YTL’den satılıyor. Finansbank ve Garanti Bankası ile özel bir kampanya yürüten projeden isteyenler aylık 1,07 faizle 30 yıla kadar kredi kullanılabiliyor.
Ä°stanbul Bis: Kemerburgaz-Göktürk bölgesinde Yapı Kredi Koray tarafından hayata geçirilen proje 112 üniteden oluÅŸuyor. Evler 104 ile 253 metrekare arasında deÄŸiÅŸiyor. Normal, dubleks ve bahçe dubleksi ÅŸeklindeki dairelerin fiyatı 110 ile 295 bin Euro arasında. Bank Europa ile yürütülen özel bir kampanya ile faizsiz kredi verilebiliyor. Konutların yüzde 75′i kredilendiriliyor. Projenin aynı zamanda Garanti ve Oyakbank ile de anlaÅŸması bulunuyor.
Mashattan: TaÅŸyapı Ä°nÅŸaat tarafından inÅŸa edilen Mashattan 33 katlı 10 bloktan oluÅŸuyor. Toplam 3 bin 184 lüks konutun yapılacağı projede 75, 150 ve 300 metrekarelik üç tip daire bulunuyor. Proje toprak üzerinde 235 bin toprak altında da 160 bin metrekarelik satılabilir alana sahip. Blokların 20′inci katından itibaren deniz manzarası hakim. Fiyatlar ise 199 bin ile 340 bin dolar arasında deÄŸiÅŸiyor. Bank Europa ve Garanti Bankası ile birer kampanya yürütülüyor. Garanti Bankası konutları 240 aya kadar yüzde 1,05′de kredilendiriyor. Bank Europa ise 15 yıl vade ile yüzde 1,03 uyguluyor.
Ataköy Konakları: Ä°stanbul Ataköy’de inÅŸa edilen konutlar toplam 58 bloktan oluÅŸacak. Projede 5 tip daire bulunuyor. Åžu anda 4 etabı tamamlanan projenin 5′inci etap satışları yakında baÅŸlayacak. 4. etapta fiyatlar 285 bin ile 750 bin Euro arasında idi. 5′inci etaptaki fiyatlar henüz belirlenmedi, ancak bu fiyatların üstünde olacak. Proje Vakıfbank, Oyakbank, Finansbank ve Akbank ile kampanya yürütüyor. Vakıfbank evlerin satış fiyatını yüzde 90′ına kadar kredilendirirken diÄŸer bankalar yüzde 65′ine kadar kredi veriyor. Faiz oranları ise 1,05 ile 1,07 arasında deÄŸiÅŸiyor. En uzun vade ise 360 ay.
Åžehr-i Bahçe: KC Grup tarafından BahçeÅŸehir’de kurulan Åžehr-i Bahçe’de toplam 200 konut bulunuyor. Bunun yanında projede 19 villa ve 5 ayrı ticaret merkezinde toplam 170 iÅŸyeri yer alacak. Konutlar için 89,5 ile 394,5 metrekare arasında altı deÄŸiÅŸik seçenek bulunuyor. Åžehri-i Bahçe’nin otobüs ve trenle Ä°stanbul merkezine direkt baÄŸlantısı olacak. Projenin kampanyasını Denizbank yürütüyor. Konutlar 60 aya kadar yüzde 0,98, 10 yıla kadar 1,05, 20 yıla kadar 1,09 faiz oranı ile kredilendiriliyor. Satış fiyatının yüzde 30′u peÅŸin alınıyor
Ataseven Park Evleri: Ataseven Ä°nÅŸaat tarafından Ankara-Çayyolu AtaÅŸehir mevkiinde inÅŸa edilen Park Evleri’nde toplam 56 daire bulunuyor. 2006 sonunda teslim edilecek daireler 177 metrekare büyüklüğünde 4+1 ÅŸeklinde tasarlanmış. Fiyatlar 300 ile 315 bin YTL arasında deÄŸiÅŸiyor. Projenin Garanti Bankası ile özel anlaÅŸması bulunuyor. Fiyatın yüzde 70′i 20 yıla kadar yüzde 1,07 faizle kredilendiriliyor. Bir diÄŸer anlaÅŸma ise Bank Europa ile. Banka 15 yıl vade ile yüzde 1,03 faizle proje için kredi veriyor.
Ayrıntılı bilgi ve tabloları Ekonomist Dergisi’nin 05-11 Mart tarihli sayısında bulabilirsiniz
Kaynak:Â Ekonomist Dergisi
TEBERNÜŞ KİREÇCİ
Finans Sohbetleri / KADÄ°FE ÅžAHÄ°N
EKONOMÄ° SERVÄ°SÄ°