EmlakNetwork Haber Ajansı

Türkiye İş Bankası, konut kredisi faiz oranlarını düşürdü. İş Bankası’ndan yapılan açıklamaya göre, bugünden geçerli olmak üzere 120 aya kadar vadeli konut kredisi faiz oranı, yüzde 1,65′ten yüzde 1,55′e çekildi. ‘’Maksimum Ev Paketi'’ faiz oranı da, 120 aya kadar vadede yüzde 1,64′ten yüzde 1,54′e indirildi.

Mortgage Tasarısı’nın TBMM’den geçmesi ve yasalaşması medyanın konuya ilgisini de zirveye taşıdı.
Şener: Mortgage’ta hesabınızı iyi yapın
Şener: Hesap bilmeyen kredi kullanamayacak
Yirmi soruda mortgage
Bankacılar: Mortgage ile faiz düşüşü beklemeyin
Mortgage neleri değiştirecek?
Mortgage’ta faiz oranları eleştiriliyor
TÜDEF’ten mortgagezede uyarısı
Mortgage ne getiriyor?
Mortgage yasalaştı…

Mortgage Yasası, enflasyon ve faizlerdeki yükseklik nedeniyle sancılı bir ortamda yasalaşmış olmasına karşın Türkiye’de yeni bir dönemi başlatıyor. Özellikle makro ekonomik istikrarın korunması ve enflasyonun önümüzdeki bir iki yıl içerisinde yıllık yüzde 3-4 seviyesine inmesiyle mortgage’dan geniş kitlelerin yararlanmasına olanak tanınmış olacak.

YASA NELER GETİRİYOR?

Yasa daha çok kredi verenlere ilişkin düzenlemeler getirirken, ikincil piyasaların açılmasıyla faizlerde yaşanacak düşüş de tüketicinin artı hanesine yazılacak.

Yasa öncesinde sadece sabit faizli konut kredisi kullandırılabilirken, şimdi hem sabit hem de değişken faizli kredi kullandırılabilecek.

Yasaya göre, sabit faizli kredi verenler tüketicinin vadesinden önce ödeme yapması halinde, yüzde 2′lik erken ödeme ücreti talep edebilecek. Normal konut kredilerinde tüketici istediği anda herhangi bir ücret ödemeden erken ödeme yapabiliyor ve kredisini kapatabiliyordu.

Bu arada, Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama sözleşmesi imzalayan tüketiciler, kanunun yayımlanmasından sonra 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak, sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, kanunun yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmeleri kanun kapsamında kabul edilecek.

Yasayla, kredi verenlerin müteahhitlerle birlikte düzenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ayıplar karşısında tüketiciye karşı müteahhit ile birlikte olan sorumluluğu, teslim tarihinden itibaren 1 yıl ve verdiği kredi miktarı ile sınırlandırıldı. Yasa öncesinde bu sorumluluk sınırsızdı ve bankalar tüketicinin tüm zararını karşılamakla yükümlüydü.

İCRA SÜRECİNDE KREDİ VEREN LEHİNE DEĞİŞİKLİK

Uygulamada, ipotekle teminat altına alınmış kredilerde, icra iflas prosedüründe kredi veren lehine değişiklikler yapılarak ödenmeyen kredilerin tahsili de hızlandırılacak. Uygulama öncesi bu süreçlerde ciddi tıkanıklık yaşanıyordu.

Yasa öncesi konut kredilerinden alınan faizin yüzde 5′i oranındaki Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) ise bundan böyle alınmayacak.

Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri de harca tabi olmayacak.

BANKALARA RAKİP GELİYOR

Mevduat, yatırım ve katılım bankalarının (Özel Finans Kurumları) yanı sıra, artık tüketici finansman şirketleri de konut kredisi verebilecek.

Finansal kiralama şirketleri ise konutları tüketicilere finansal kiralayabilecek. Ancak bu şirketler kanunun yürürlük tarihinden itibaren 6 ay içinde, konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak.

Kredi verenler, menkul kıymet ihraçlarıyla sermaye piyasasından kaynak temin edebilecek.

Bu kuruluşlar, ipotek finansmanı kuruluşları olarak adlandırılan ve toptancı olarak faaliyet gösterecek olan kuruluşlardan da kaynak alabilecek.

7 MİLYON KONUT İHTİYACI

Bu arada, önümüzdeki 10 yıl içinde Türkiye’de yaklaşık 7 milyon konuta ihtiyaç olacağı belirtiliyor.

Bunun yaklaşık yarısının hanehalkı artışı kaynaklı, 1 milyon civarındaki bölümünün göç, 800 bininin ise yenileme kaynaklı olacağı tahmin ediliyor.

Kentsel dönüşüm nedeniyle de 1,5 milyon civarında bir konut ihtiyacı olacağı düşünülüyor.

KONUTLARIN YÜZDE 55′İ RUHSATSIZ

Türkiye’de toplam konutların yüzde 55′i ya ruhsatsız ya da izinsiz durumda bulunuyor.

Uygunsuz yapılaşma dahil ev sahiplerinin oranı ise yüzde 70′leri aşıyor.

Mevcut konutların yüzde 60′ı 20 yaş üzeri evlerden oluşurken, konutların yüzde 40′ının tadilata ihtiyacı bulunuyor.

Bu çerçevede başta kayıtdışılığın engellenmesi olmak üzere depreme dayanıklı, altyapısı güçlü konutların üretilmesi önem taşıyor.
Geçtiğimiz yıl sonunda konut kredilerinin oranı milli gelirin yüzde 4,5′ine ulaşırken, mortgage ile birlikte bu oranın 2015 yılında yüzde 12′ye çıkması öngörülüyor.

TBMM Genel Kurulu’ndan geçen Mortgage Yasası’ndan satın alınan ilk konutun 100 YTL’ye kadar bölümü için getirilen vergi teşviki yasadan beklendiği gibi bir önergeyle çıkarıldı.

Önergenin gerekçesinde, kapsamlı bir Gelir Vergisi Reformuna ilişkin çalışmaların Maliye Bakanlığı tarafından yürütüldüğü belirtilerek, ‘’Bu kapsamda Gelir Vergisine ilişkin olarak öngörülen bu düzenlemenin yürütülen çalışmalarda, sistem bütünlüğünün korunması ve reformun sıhhati açısından Gelir Vergisi Reformu’na ilişkin hazırlıklarla birlikte değerlendirilmesi daha uygun olacaktır'’ denildi.

Kamuoyunda Mortgage (Tutsat) olarak bilinen konut finansmanı sistemine ilişkin tasarı, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaştı.

Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanuna göre, konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacaklar ile TOKİ’nin rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabilecek veya haciz yoluna başvurulabilecek.

TEMİNAT DEĞERİ HESAPLAMASI…

Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların, ilgili konutun değerinin yüzde 75′ini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulün değerinin yüzde 50’sini aşan kısmı teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmayacak.

İpotek teminatlı menkul kıymetler ile varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek.

İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, konut finansmanı fonunun, varlık finansmanı fonunun ve yatırım fonunun 3′er aylık dönemlerin son iş gününde, net varlık değerlerinin yüz binde 5′ini aşmamak üzere hesaplanacak kayda alma ücreti, 10 iş günü içerisinde özel hesaba yatırılacak.

KONUT FİNANSMANI

Konut finansmanı fonunu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığı oluşturuyor.

Fonun tüzel kişiliği olmayacak ancak mal varlığı kurucunun mal varlığından ayrı olacak.

Fon mal varlığı, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, başka bir amaçla tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek.

Fonun geri ödeme güçlüğüne düşmesi halinde, fonun yönetim ve temsilinin yatırımcıları koruma fonu veya atanacak diğer bir fon kurulu tarafından yürütülmesine veya fonun başka bir kurucuya devredilmesine karar verilebilecek.

İpotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla kurulan bir anonim ortaklığı olarak belirtildiği tasarıya göre, konut finansmanından kaynaklanan alacakların ve diğer varlıkların teminat gösterilmesi suretiyle ipotek finansmanı kuruluşlarından kaynak temin edilmesi halinde, teminat gösterilen varlıklar, başka bir amaçla tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek.

DEĞERLEME BİRLİĞİ KURULACAK

Kanunla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsünün oluşturulmasına ilişkin esaslar da belirleniyor.

Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, kamu kurumu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorunda olacak. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının tebliğinden sonra 3 ay içinde gerekli başvuruyu yapacak.

Birliğin statüsü, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yürürlüğe konulacak.

Yetkileri kaldırılan ipotek finansmanı kuruluşlarının tedrici tasfiyelerine karar verilecek; tasfiye işlemi Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülecek.

Hakkında tedrici tasfiye kararı verilen ipotek finansmanı kuruluşunun ödemeleri duracak.

BAŞVURU GEREKECEK

Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama sözleşmesi imzalayan tüketiciler, kanunun yayımlanmasından sonra 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak, sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, kanunun yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmeleri kanun kapsamında kabul edilecek.

Finansal kiralama şirketleri kanunun yürürlük tarihinden itibaren 6 ay içinde, konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak.

Yasayla, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda, konut finansmanı kullanan tüketicileri korumak amacıyla tanımlar arasına, ‘’Konut Finansmanı Kuruluşu'’ eklendi. Böylelikle konut finansmanı faaliyetini yürüten kuruluşlar, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunla ilgili hükümlere de tabi olacak.

AYIPLI MAL

Aynı kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle, konut finansmanı kuruluşu; imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak.

İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının zamanında yapılmaması durumunda kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, bayi, acenta, ithalatçı, kullandırdığı kredi miktarı kadar sorumlu olacak. Kredilerin devronulması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek.

Konut finansmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak.

TEMERRÜDE DÜŞME DURUMU

Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek.

Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek.

Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek.

SÖZLEŞMELERDE NELER YER ALACAK

Sözleşmelerde; kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak.

Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak.

Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak devredebilecek.

TOKİ’nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşlarınca devredilebilecek.

KONUT FİNANSMANI KURULUŞLARI…

Emeklilik sözleşmeleri, hayat sigortaları, sağlık sigortaları ile ihracata ait nakliyat sigortalarında sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar; ipotek ve konut finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı fonlarının yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacak.

Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konutların kiracıya devri ile TOKİ’nin sattığı konutlardaki ipotek işlemlerinden harç vergisi alınmayacak.

Sermaye piyasası araçları, konut finansmanı kuruluşları ve fonları ile TOKİ’nin menkul kıymet ihracatı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklanan her türlü işlemleriyle ilgili makbuz ve kağıtlar, damga vergisinden muaf tutulacak.

Konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun, konut finansman kuruluşları veya ipotek finansmanı kuruluşları ya da 3. kişilere teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışlar dahil) ile bu şekilde alınan konutun teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışı dahil), katma değer vergisi dışında tutulacak.

Görüşmeler sırasında, ‘’Konutu olmayan ücretlilere kredi faizlerini vergiden düşme olanağı tanıyan'’ düzenleme ise kanun metninden çıkarıldı.

AKP seçim öncesi konut kozunu yeniden kullanmaya hazırlanıyor. İpotekli konut finansmanı sistemi mortgage yasa tasarısının en geç haftaya Meclis’e geleceği açıklandı
AHMET KIVANÇ (Arşivi)
ANKARA - Türkiye’de bankaların kullandırdığı konut kredilerinin toplam gayri safi milli hasılaya (GSMH) oranı yüzde 2′lerde. Gelişmiş ülkelerde ise bu oran yüzde 50′lere ulaşıyor. Türkiye’deki konut açığını kapatmak için yılda ortalama 300 bin yeni konut yapılması gerekiyor.
Bu açığı gören AKP iktidara gelirken, “Herkes kira öder gibi ev sahibi olacak” sloganını kullandı. Aradan geçen sürede ise Toplu Konut İdaresi (TOKİ) yaklaşık 250 bin konut inşasına başladı, bunların 150 bininin inşası halen devam ediyor.
Yıllık 300 bin konut ihtiyacına karşılık, TOKİ’nin dört yılda yaptığı konut sayısı sınırlı kaldı. Üstelik bu konutların önemli bir bölümü, dar gelirlilerin alım gücünü aşan fiyatlardan satılan konutlardan oluşuyor. Hükümet seçime giderken konut kozunu bir kere daha kullanmaya hazırlanıyor. Kamuoyunda ‘Mortgage’ olarak bilinen ipotekli konut finansmanı sistemine ilişkin yasa tasarısı ‘Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı’ adıyla önümüzdeki günlerde TBMM Genel Kurulu’nda ‘temel kanun’ olarak, hızlandırılmış şekilde görüşülecek.
Seçim tarihi yaklaştıkça, TBMM’nin önündeki çalışma süresi de giderek kısalıyor. Genel seçim, normal tarihi olan kasım ayında yapılsa bile Meclis sadece haziran sonuna kadar çalışabilecek. Bu sürenin kayda değer kısmı da Cumhurbaşkanlığı seçimi tartışmalarıyla geçecek. Dolayısıyla hükümetin öncelik verdiği yasaların Meclis’ten çıkarılabilmesi için çok fazla vakti kalmadı.
Başbakan Tayyip Erdoğan, daralan Meclis çalışma takvimini dikkate alarak, öncelikle çıkarılacak yasalar arasına kamu finansmanı tasarısının da alınmasını, hatta mümkünse bu hafta çıkarılmasını istedi.

Mortgage üçüncü sırada
AKP Grup Başkanvekili Sadullah Ergin, bu hafta öncelikle yarım kalan yabancı doktor çalıştırılmasına ilişkin yasa tasarısının görüşüleceğini söyledi. Ardından gecekondu dönüşümü konusunda TOKİ’ye yetki veren yasa tasarısı ele alınacak. Bunun ardından da konut finansmanı yasa tasarısına geçilecek. Ergin, en geç gelecek hafta konut finansmanı yasa tasarısının görüşmelerini tamamlamayı hedeflediklerini söyledi.

Yasa ne sağlayacak?
Konut finansmanı sisteminin özü, bankalar, finans kurumları, finansal kiralama şirketleri ve katılım bankalarının kullandırdığı konut kredilerinin ipotek karşılığı güvenceye alınmasını, bu ipotekler karşılığı yurtiçi ve yurtdışından finansman temin edebilmeleri ilkesine dayanıyor. Bu sistemde kullandırılacak konut kredilerinden alınacak vergi ve harçlarda da indirimler öngörülüyor.
Tasarının getirdiği en önemli teşvik ise, kullanılacak konut kredisinin 100 bin YTL’ye kadarki bölümüne karşılık gelen faiz giderlerinin, ücretlilerin gelir vergisi matrahından düşürülmesine olanak sağlaması. Tasarının bu maddesi, 1 Ocak 2008′den geçerli olmak üzere yürürlüğe girecek.
Tasarının getirdiği bir başka önemli avantaj ise, konut kredilerinde değişken faize olanak sağlaması. Kredi veren kuruluşlar, örneğin enflasyona endeksli olarak kredi kullandırabilecek. Böylece hem kredi verenler kendilerini ileride yaşanabilecek yüksek enflasyon riskinden koruyabilecek, hem de enflasyonda yaşanabilecek düşüş, tüketicilerin kredi faizi ödemelerine yansıtılabilecek. Değişken faizli kredi uygulamasının konut kredisi sürelerini uzatacağı tahmin ediliyor.

Maliye’den itiraz var
Ancak, 100 bin YTL’ye kadarlık kredilerin faizinin vergi matrahından indirilmesine Maliye Bakanlığının itirazı bulunuyor. Maliye yetkilileri, tasarının ilk halinin gerekli vergi teşviklerine yeterince yer verdiğini, komisyonda eklenen yeni vergi teşvikinin bütçeye önemli ölçüde yük getireceğini savunuyor.
Maliyeciler ayrıca, bu düzenlemenin uygulamada teknik sorunlara yol açacağını, mevcut gelir vergisi matrahında ciddi bir azalmaya neden olacağını belirtirken, sadece ücretlilere sağlanacak bu vergi avantajının adalet ilkesine de uygun olmayacağını, çünkü konut finansman sisteminden daha çok üst gelir grubunun yararlanacağını dile getiriyor.
Maliyecilerin bu düşüncesine karşılık TBMM Plan Bütçe Komisyonu üyesi CHP milletvekilleri, vergi avantajının yürürlük tarihinin ertelenmesinin doğru olmadığını, konut alacaklara önemli bir avantaj sağlayacak vergi indiriminin yasayla birlikte yürürlüğe girmesini istiyor.
AKP Grup Başkanvekili Sadullah Ergin, vergi indiriminden geri adım atılması konusunda hükümetten şu ana kadar AKP grup yönetimine herhangi bir değişiklik önerisi gelmediğini ifade etti.

Bu hafta Meclis genel kurulunda görüşülecek olan mortgage yasa tasarısının eksikliklerine rağmen önemli bir adım olacağını belirten uzmanlar, sistemin ancak 2008′de işlemeye başlayacağını vurguladı.

Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener’in yaptığı açıklamaya göre bu hafta Meclis genel kurulunda ele alınması beklenen ipotekli konut finansmanı (mortgage) yasa tasarısı kabul edilse bile uygulama yani Türkiye’deki kredilerin Türkiye’de menkul kıymetleştirilip satılabilmesi 2008 ortalarında ancak başlayacak. Yasanın yürürlüğe girmesinin ardından Sermaye Piyasası Kurumu ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun yönetmelik ve genelgelerle uygulamanın nasıl olacağını belirleyecek çok sayıda düzenleme yapması, ipotekli konut kredisi vermeye yetkili olan bankaların, finansal kiralama ve tüketici finansman şirketlerinin gerekli izinleri alması gerekiyor. Ayrıca sistemin işlerliği için bu tip menkul kıymetlerin çıkarılmasına yönelik değerleme şirketlerinin kurulması lazım. Bütün bu aşamaların bir yıldan fazla zaman alacağını belirten uzmanlar, bu nedenle bugün faizlerin yüksek olması tartışmalarının anlamlı olmadığının altını çiziyor.

Başlangıç için Hazine garantisi olmalı

Hazine garantisinin olmamasının yabancılar anlamında bir problem olduğunu belirten İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Turgay Tanes, Hazine garantisi olmamasının yabancıları korkuttuğunu ileri sürdü. Tanes, yabancıların neden Hazine garantisi istedikleri konusunda ise şunları söyledi: “Öncelikle Türkiye’de örnek oluşturacak 20-30 yıllık bir kredi yok. Bunun yanı sıra piyasa dalgalanmaları çok yüksek. Örneğin geçen yıl mayıs-haziran aylarında yaşanan dalgalanma nedeniyle döviz ve faiz ciddi anlamda arttı. Böyle bir ortamı gören yabancı doğası gereği uzun vadeli bir kredi için kaygılanıyor. Uzun vadeli fonu yatıranın elindeki tek teminat evin ipotekli olması. 20 yıllık süre içerisinde yaşanacak bir dalgalanma bir anda kredinin teminatını ciddi anlamda düşürebilir. Yabancılarda olası bir istikrarsızlık karşılığında başlangıçta Hazine garantisini emniyet sibobu olarak görüyorlar. Bu anlamda Hazine garantisi başlangıçta teşvik için çok önemli.” Hazine garantisinin olmamasının eksiklik ancak ancak olmazsa olmaz koşul olmadığının altını çizen Tanes, 1980′li yılların sonlarına doğru bireysel kredilerin işlemeyeceğini belirten bankacıların olduğunu, ancak bugün bireysel kredilerin bankalar açısından en kârlı, en önemli enstrümanlardan biri haline geldiğini hatırlatarak, bu anlamda ipotekli konut kredisi sisteminin de ölü doğmayacağını işleyeceğini savundu. Tanes’e göre, yasa çıksa bile altyapının ancak yıl sonuna kadar tamamlanabilecek, dolayısıyla yasa ancak gelecek yılın ortalarında ilk işlemler görülecek. Tanes, mortgage yasasının çıkmasıyla faizlerin yüzde 1′lerin altına gelebileceği gibi beklentilerin olduğunu ancak bunun sağlıklı bir beklenti olmadığının altını çizdi.

Tekerleğin dönmesi anlamlı

Mortgage yasasının ölü doğacağı yönündeki yorumlara kesinlikle katılmadığını belirten Garanti GYO Genel Müdürü Kürşat Tuncel, bireysel emeklilik sistemi çıktığında da vergi istisnası zayıf diye benzer yorumlarının yapıldığını hatırlattı. Tuncel, “Vergi istisnası ile başlaması krediyi kullananlar için bir cazibe noktası olurdu. Hazine garantisi olması da sonuçta o menkul kıymetlerin ikinci elde daha fazla talep görmesini sağlayacaktı. Çünkü daha az riskli gözükecekti. Fakat önce sistemin başlayıp kurumların ve kuruluşların oluşması gerekiyor. Yani tekerleğin dönmesi lazım. Hiç bir sistem mükemmel bir şekilde kurulmuyor, eksiklerinin hatalarının gözükmesi lazım” dedi. Bu kredilerin kullanılabilir olmasının daha çok faizle ilgili olduğuna dikkat çeken Tuncel, mayıs-haziran öncesi mortgage sistemi olmamasına rağmen konut kredilerinin patladığını ve bankaların 10 yılın üzerinde vadeyle kredi kullandırdıklarını vurguladı. Tuncel, “Önemli olan ekonomik konjöktürün istikrarlı ve güvenilir olması. Hazine garantisi, vergi istisnası koyarak çok güvenli bir sistem çıkarsanızda, faiz seviyeleri aylık yüzde 1,60′ların üstüne çıktığında bugün olduğu gibi insanlar kredi kullanmayı kesiyorlar. Dolayısıyla sistemin eksiklikleri ve dezavantajları olabilir ama bu mekanizmanın çalışıp, kanunun da eksiğinin gözükmesi gerekir” diye konuştu.

Mortgage kendi faizini yaratıyor

Stratejik Araştırmalar Enstitüsü Başkanı Dr. Can Fuat Gürlesel, mortgage sisteminin başlaması için faizde düşüş beklemenin yanlış olduğunu, kredi faizlerinin mortgage ile düşeceğini söyledi. Gürlesel, “Mortgage kendi faizini yaratıyor. Günlük piyasa faizinin dışında orta uzun vadeli finansmanını ağırlıklı olarak yurtdışından sağlamaya başlayacağımız için bugünkü faiz oranlarına çok da bakılmaz” dedi. Kanunun çıkması durumunda dahi mortgage dayalı bir menkul kıymet ihraç edilerek finansmanının sağlamanın ancak 2008 ortalarında mümkün olabileceğini belirten Gürlesel şunları söyledi: “SPK, BDDK’nın çıkaracağı yönetmelikler var, buna ilişkin olarak bütün kurumlar yetki belgesi alacak, bu tip menkul kıymetlerin çıkarılmasına yönelik değerleme şirketlerinin olması gerekiyor. İpotekli konut kredisi vermeye bankalar, finansal kiralama ve tüketici finansman şirketleri yetkili olacak. Bunların üçünün de denetimini BDDK yapıyor. Bu nedenle bu kredilerin kullandırılması şartları, kredi piyasasının oluşturulması, denetimi ve kredi verecek şirketlere izin verme yetkisi BDDK’da olacak. Hukuki düzenlemeler ve kurumsal yapının tamamlanması için enaz bir yıllık süreye ihtiyaç var.”

Potansiyel iştah kabartıyor

Mayıs-haziran dalgalanmasına kadar hızlı bir artışın gözlendiği konut kredileri hala dünya ortalamalarının çok gerisinde. 2006 yılı sonu itibariyle Türkiye’de kullandırılan konut kredilerinin Gayri Safi Milli Hasıla’ya (GSMH) oranı yüzde 3′lere yükseldi. Ancak son yıllardaki artışa rağmen bu oran diğer bir çok ülkeye göre oldukça düşük seviyede. Konut kredilerinin GSMH’ye oranı 2005 yılı itibariyle Hollanda’da yüzde 97,1, Danimarka’da yüzde 94,0, ABD’de yüzde 65, Portekiz’de 53,9, Almanya’da yüzde 51,7, Kanada’da ise yüzde 40 civarında. Söz konusu oranlar 2005 yılı sonu itibariyle Yunanistan’da yüzde 25,1, Malezya’da yüzde 22, Şili’de yüzde 17, Meksika’da yüzde 11,5, Macaristan’da 9,6, Çek Cumhuriyeti’nde yüzde 6,1, Polonya’da yüzde 6. En yakın ülkenin oranı bile Türkiye’nin iki katından fazla olduğu göz önünde bulundurulduğunda konut kredisi piyasasının ne kadar sığ olduğu görülüyor.

İpotekli konut kredilerinin GSMH’ye oranı

Hollanda 97,1
Danimarka 94
İzlanda 82,9
ABD 65
Portekiz 53,9
İspanya 52,6
Almanya 51,7
Kanada 40
Lüksemburg 34,1
Malta 33,8
AB-15 48,9
AB-25 47,5
Yunanistan 25,1
Malezya 22
Şili 17
Meksika 11,5
Çek Cumhuriyeti 6,1
Polonya 6
Kaynak: European Mortgage Federation, International Finance Corparation
Kaynak:
http://www.referansgazetesi.com/haber.aspx?HBR_KOD=58954&ForArsiv=1

Bankaların konut kredilerine uyguladıkları faiz oranlarındaki düşüş sürüyor. Faiz oranlarını indiren bankalar arasına Anadolubank, Denizbank ve Halkbank’ta katıldı.

Anadolubank’tan yapılan yazılı açıklamada, ‘’120 ay vadede 1,56 olan faiz oranını 0,2 puan indirimle 1,54′e çeken Anadolubank, piyasanın en uygun koşullu konut kredisi hizmetini sunmaya devam ediyor'’ denildi.

Denizbank’tan yapılan yazılı açıklamada ise, daha önce yüzde 1,75 olan konut kredisi faiz oranının yüzde 1,67′ye, yüzde 2,05 olan tüketici kredisi faiz oranının ise yüzde 1,99′a indirildiği bildirildi.

Halk Bankası’ndan yapılan yazılı açıklamada ise, konut kredilerinde uygulanmakta olan yüzde 1,80 faiz oranının yüzde 1,67′e çekildiği bildirildi. Açıklamada, ekspertiz komisyon oranının yüzde 0,2, tahsis komisyonunun ise yüzde 2 olarak belirlediği kaydedildi.

Mortgage Yasası nihayet Meclis’te görüşülmeye başlandı. Yeni bir sistem getiren yasanın gündeme alınmasıyla “vergi teşviki olsun mu, olmasın mı” en önemli tartışma konusu oldu.

“Teşvik olsun” diyenlerle, “hayır olmasın” diyenler iki ayrı cepheye bölünerek hararetle tezlerini savunuyorlar.

Hükümet’in bazı bakanlarının(Abdüllatif Şener) teşvige sıcak baktığı anlaşılırken, IMF’nin çalıştığı en yakın bakanlar olan Ali Babacan ile Maliye Bakanı Kemal Unakıtan bu teşvike karşı çıkıyorlar.

Destek verenlerin en önemli argümanı, bu teşvik olmadan sistemin işlemeyeceği ve uluslararası fonların da iştahlı davranmayacağı yönünde. Karşı çıkanlar ise, önemli vergi kayıpları olmasından kaygılı. Kuşkusuz, devletin temel vergi topladığı kesimlerin ücretliler ve dolaylı vergiler olduğu anımsanınca bu kaygılar daha iyi anlaşılıyor.

Dolayısıyla, yasanın yürürlüğe girdiğini düşünelim. Eğer vergi teşviki varsa, herkes pozisyonunu (konut üreticileri de dahil) vergi teşvikinden yararlanmak için koşullar arayacak. Bunu Ercan Kumcu bugünkü yazısında anlatmış. Bu da vergi gelirlerinde azalmaya neden olacaktır.

Eğer yasa da vergi teşviği yer almazsa, bu kez de mortgage kredilerinden yararlanacak nüfus oranı son derece sınırlı olacak. Bu enflasyon rakamları ve faiz oranlarıyla alınacak kredilerin aylık taksitlerini ödemek deyim yerindeyse yürek isteyecek!

Dolaysıyla yasa bu durumda da beklenen sonucu vermeyecek. Yalnızca belirli gelir seviyesindeki kişilerin konut edinme sürecini kolaylaştıran bir yasa olarak kalacak.

Aslında bu noktada yasanın son şeklini almasından hemen önce ilgili bakanlıkların olasılık hesaplarını yapmış olması gerekirdi.

Şöyle ki, bu faiz oranlarıyla bir yıl içerisinde kaç kişinin kredi kullanabileceği, bu kredilerin ne kadar vergi kaybına neden olabileceği hesaplanabilirdi. Bu kayıpların da yeni vergi getirmeden nasıl karşılanabileceği planlanabilirdi.

Örneğin, mortgage kredilerinin yaklaşık 250 alt sektörüyle inşaat sektörünü büyüteceği, yeni yatırımların realize olacağı ve ekonomik hacmin büyümesiyle yeni vergi mükelleflerinin sisteme dahil olacağı; mevcut işletmelerin de iş hacimlerinin artarak ödeyecekleri vergi miktarlarının da yükseleceği de bir gerçek. Ayrıca mortgage sistemi kayıtlı ve gerçek rakamlar üzerinden işleyen bir sistem yaratacaktır. Yani vergiden kaçınmayı zorlaştıracaktır.

Dolayısıyla vergi teşvikiyle azalacak gelirler, yeni mükelleflerle karşılanabilir. Bu durumun ilgili kamu birimlerinin araştırmasıyla ortaya çıkarılması pek ala mümkün.

Vergi teşviki bir açmaza sürüklenmeden çözülebilir. Büyük bir konut sorunun yaşandığı ülkemizde vergi teşvikini yeni adaletsizliklere yol açmadan sisteme dahil etmek gerekiyor. Bu aynı zamanda devletin Anayasa’yla belirlenmiş sorumlulukları arasında.

Tabii tüm bu tartışmaların gelip kilitlendiği nokta ise, enflasyon ve faiz oranları. Bu enflasyon (yıllık yüzde 10) ve faiz (şu anda en düşüğü aylık yüzde 1.54) oranlarıyla mortgage sisteminin gelişmesi ise neredeyse imkansız. Vergi teşviki olsa da olmasa da eflasyon oranları önümüzdeki 2 yıl içerisinde yüzde 3-4′lere (bu da azami) indirilemezse, galiba bazı yasalar gibi doğru dürüst uygulanamadan rafa kaldırılan yasalardan birisi olarak kalacak.

Enflasyon rakamlarının yeniden yüzde 20′li 30′lu rakamlara doğru tırmandığı bir ekonomik ortamı ise düşünmek bile istemiyorum. Böyle bir durumda Maliye Bakanımızın mortgage yerine türetilen ve beğenmediği “tutsat” sözcüğü yerine yeni bir Türkçe sözcük arayışa girmesine hiç gerek yok. O halde bırakın öyle kalsın!

Yaklaşık 1,5 yıldır yılan hikayesine dönüşen Mortgage Yasası için hükümet harekete geçiyor. Posta Gazetesi’nin bugünkü sayısında yer alan habere göre Başbakan Recep Tayyip Erdoğan 9 ay önce Plan Bütçe Komisyonu’ndan geçen ve Genel Kurul’a gelmesi için sıra bekleyen mortgage tasarısının şubat ayı sonuna kadar yasalaştırılması için talimat vermiş. Cumhurbaşkanlığı seçimine günler kala yasalaşacak mortgage rüzgarını arkasına almaya hazırlanan hükümetin oluşacak havayı genel seçimlere de taşımayı planladığı anlaşılıyor.

Bugünkü enflasyon ve yüzde 1,5 ile yüzde 2 arasında dağılan aylık banka faiz oranlarının tüketicileri mortgage kredileriyle konut almaya ikna edip etmeyeceği ise meçhul. Kaldı ki, tasarı yasalaşsa dahi yasaya bağlı ilgili yönetmeliklerin yürülüğe girmesi için en az 6 aya ihtiyaç duyuluyor. Her ne kadar başta SPK olmak üzere ilgili kurumlar taslak yönetmelikleri çoktan hazırlamış dahi olsa 2007 sonundan önce kredileri mortgage’a çevirmek olanaklı olmayacaktır. Tabii 2005 ve 2006′nın ilk 5 ayında esen konut kredisi rüzgarının benzerinin yeniden yaşanmasını ise kimse beklemiyor.

Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, Mortgage Yasa Tasarısı’nın 15 Şubat Perşembe günü Meclis Genel Kurulu’nda ele alınabileceğini söyledi. Şener, Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’ın, Hükümet’in ve parti grubunun tasarının yasalaştırılması için gerekli iradeye sahip olduğunu kaydetti.

NTV’nin sorularını yanıtlayan Başbakan yarıdmıcısı Şener, Meclis gündeminin yoğunluğu nedeniyle tasarının bugüne kadar gündeme alınamadığını belirterek, tasarının birkaç hafta içerisinde yasalaşmasını umduklarını söyledi. Şener, gelecek hafta perşembe günü tasarının Genel Kurul gündemine alınabileceğini öngördüklerini ifade etti.

Bir soru üzerine de Şener, bugünkü konut kredisi faiz oranlarının mortgage sisteminin uygulanması için engel olmadığını söyledi. Şener, sistemin finanmanı açısından piyasayı olumlu etkilemesini beklediklerini dile getirdi.

Başbakan Recep Tayyip Erdoğan, Mortgage Tasarı’nın gelecek hatfa Meclis gündemine alınacağını söyledi.
2006 yılı bütçe gerleşmeleriyle ilgili basın toplantısı düzenleyen Başbakan Erdoğan, bugün Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener’in açıklamalarını doğrulayarak Mortgage Yasa Tasarısı’nın gelecek hafta Meclis’te ele alınacağını söyledi. Erdoğan, yasa çıktıktan sonra vatandaşların istedikleri konutu alma fırsatını yakalayacağını dile getirdi. Başbakan, yasanın orta tabakanın güçlemesini sağlayacağını savundu.

Türkiye’de son iki yıl içerisinde “mortgage” sözcüğünü duymayan kalmadı. Her ne kadar Türk Dil Kurumu girişimiyle “mortgage” sözcüğüne karşılık “tutsat” sözcüğü karşılık olarak önerildiyse de bu pek “tutmadı”. Önceki gün TV 24′te dikkatimi çekti, yasanın mimarlarından sayılabilecek isimlerden olan Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener bile ısrarla kullandığı “tutsat” sözcüğünü terk etmiş sürekli “mortgage” söcüğün kullanıyordu.

Türkçe karşılığı tutmadı, peki mortgage’ın Türkiye uygulaması tutacak mı? Şüpheli… Hükümet’in yasayı bu hafta Meclis’e getireceği zaten geçen hafta açıklandı. ‘Temel Yasa’ olarak ele alınması beklenen tasarının en geç gelecek hafta yasalaşması ve eğer Cumhurbaşkanı Sezer veto etmezse yürürlüğe girmesi bekleniyor. Ancak bugünkü bazı gazete haberlerine bakılırsa AKP tasarıyı bir seçim kozu olarak kullanmak istiyor. Ancak 2005′te büyük bir köpük oluşturan ve şişen konut fiyatlarının ardından neredeyse son bir yıldır durgunlaşan gayrimenkul piyasasının yeniden talep patlamasıyla hareketlenip hareketlenmeyeceği meçhul. Birçok piyasa yorumcusuna göre, artık o eski rüzgarın yaşanması neredeyse imkansız. Hatta yüksek fiyatlardan konut alan ve banka kredileriyle borçlananların bir kısmı bu kredilerini ödeyememe riskiyle karşı karşıya.

Mortgage Tasarısı’nın bir başka yönüyse, yasa çıksa bile tam anlamıyla uygulanması için neredeyse bir yıllık bir sürenin gerekeceği. Sistemin işlemesi 2008 yılının ortalarını bulacak. SPK ve BDDK’nın yayınlayacağı uygulama yönetmelikleri ve genelgelerinin hazırlanması, oluşacak yeni kurullar için izinlerin alınması zaman alacak.

Bir başka gerçeklikse, halen neredeyse tüm bankaların aylık kredi faizleri yüzde 1,5′un üzerinde. Uzun vadede aylık faizler hala çok yüksek. Aylık taksit ödemesini yerine getirebilecek gelir seviyesine sahip kişi sayısı hala çok az. Sistemin işleyebilmesi için birçok uzmanın dile getirdiği gibi, aylık faiz oranları yüzde 1’in altına inmesi gerekiyor. Hatta tam olarak işleyebilmesi için 0,5’i görmesi gerekiyor. Reel faizlerin bu kadar yüksek olduğu bir ortamda devlet kağıtlarının keyfini sürmek varken, hangi banka yöneticisi riski bu kadar yüksek bir sistemi bugünlerde fonlamayı göze alabilir.

Kuşkusuz, halen sis perdesi fazla, ama herkes kendini geleceğe göre ayarlıyor. Cumhurbaşkanlığı ve genel seçimlerinden kriz çıkmayacağı analizini yapanlar, yabancı ortaklık anlaşmalarını çoktan yaptılar, yeni şirketlerini kurdular, kadrolarını kurmaya başladılar, düğmeye basıp tüketiciyle tanışacakları günleri bekliyorlar.

Ee ne de olsa burası Türkiye… Bankacı istiyor, siyasetçi istiyor, tüketici istiyor, özcesi herkes istiyor. Atasözümüz boşuna üretilmemiş… Yasası eksik de olsa, soru işaretleri çok da olsa bu ülkede “kervan yolda düzelir”…

Başbakan Recep Tayyip Erdoğan, Mortagage Yasa Tarası’nın bu hafta Meclis’te görüşüleceğini kaydederek, “Yasa çıktıktan sonra vatandaşlar kira öder gibi aylık taksitlerle ev sahibi olma imkanına kavuşmuş olacak” dedi.

Partisinin grup toplantısında Mortgage Yasa Tasarısı hakkında bilgi veren Başbakan Erdoğan, “Çalışmalarda sarkma olmazsa tasarı bu hafta Meclis’te görüşülecek. Yıllarca emek sarfeden vatandaşlarımız bu yasayla birlikte artık hayallerine gerçekleştirmeye yaklaşmış olacaktır” dedi.

Glişmiş ülkelerde 200 yıldır uygulanan sistemin Türkiye’de de uygulanacağını kaydeden Erdoğan, “Vatandaşlar kira öder gibi aylık taksitlerle ev sahibi olma imkanına kavuşmuş olacak” diye konuştu. Erdoğan, şunları söyledi:

“Ekonomin geleceği artık daha net görülebilir hale geldi. 20-30 yıl sonrasına ilişkin gönül rahatlığıyla artık kararlar alınabilmekte. İstikrarının Türkiye’ye sağladığı imkan budur.

Mortgage bizim iktidarımıza kadar telaffuz bile edilemedi. Pamuk ipliğine bağlı iktidarlar uzun vadeli hesapları nasıl yapsın. Ekonominin bırakın 10 yılını 10 günü bile tahmin edilemiyordu. Onun için bu yasa gündeme getirelememiştir.”

İŞSİZLİK SORUNUNU ÇÖZECEK

Konut finansmanı yasasıyla hem finansal sektörde hem konut sektöründe kayda değer hareketlenme olacağını bnun da ekonomiyi etkileyeceğini söyleyen Başbakan, “Halen sağlıksız konutlar, yüksek kiralar önemli sorun. Yasa bu sorunları da çözecek. Mali sektörle, konut sektörü buluşacak. Planlı kentleşmeyi sağlayacak, gayrimenkul sektörünü kayıt altına alarak sağlıklı bir yapı oluşacak” dedi. Erdoğan, sözlerini şöyle sürdürdü:

“Yasa, 250’ye yakın alt sektör hareketlenecek; işsizlik sorununun çözümüne de katkıda bulunacak. Ülkenin birçok sorununun çözümüne aracılık edecek. Kaçak yapılaşma tarihe karışacak Ülkemiz planlı konut dönemini yaşar hale gelecek. Biz TOKİ’yle işte bunu sağladık.

Arz ortaya konulduğu zaman vatandaş ister istemez diğer yollardan vazgeçecek. Zamanla arzın fiyatı da düşecek.”

Yasa tasarısında konut fiyatlarını artmasını önlemek için yapılmakta olan konutların da sisteme dahil edileceğini ifade eden Erdoğan, “Krediler sabit ve değişken faizle verilebilecek. Vatandaşlar tercih yapabilecek. Yüzde 2 erken ödeme cezası olacaktır. Bu kredi maliyetlerinin düşmesini sağlayacak” dedi.

Gayrimenkul Geliştirme ve Pazarlama Hizmetleri Ticaret AŞ’nin yüzde 49 oranındaki hisselerinin, Doğan Şirketler Grubu Holding AŞ’nin bağlı ortaklığı Doğan Yayın Holding AŞ tarafından Deutsche Bank AG’ye devredilmesi işlemine Rekabet Kurulunca izin verildiği bildirildi.

Doğan Şirketler Grubu Holding AŞ’den Borsa’ya yapılan açıklamada, ipoteğe dayalı konut finansmanına yönelik aracılık ve servis hizmetleri faaliyetinde bulunmak üzere 18 Nisan 2006 tarihinde 1 milyon 600 bin YTL sermaye ile kurulan ve mevcut durum itibariyle sermayesine yüzde 24,5 oranında iştirak edilen Gayrimenkul Geliştirme ve Pazarlama Hizmetleri Ticaret AŞ’nin yüzde 49 oranındaki hisselerinin, bağlı ortaklık Doğan Yayın Holding AŞ tarafından Deutsche Bank AG’ye devredilmesi işlemine Rekabet Kurulunca izin verildiği belirtildi. Açıklamada, şunlar kaydedildi:

‘’Şirketimiz Doğan Yayın Holding AŞ ve Deutsche Bank AG arasında imzalanan sözleşme çerçevesinde konut finansmanı ile ilgili düzenlemelerde değişiklik yapacak kanun tasarısının yasalaşmasını ve gerekli izinlerin alınmasını takiben, Gayrimenkul Geliştirme ve Pazarlama Hizmetleri Ticaret AŞ, düzenlemelere uygun olarak, konut finansmanı şirketine dönüştürülecek ve ana faaliyet konusu tüketicilere ev kredisi üretmek üzere hizmet vermeye başlayacaktır.'’

Bugünlerde literatürde yeni bir terim herkesin dilinde dolaşıyor. Mortgage; yani bir başka deyişle ipotekli konut kredisi. Nedir bu mortgage, neden bu kadar popüler oldu, hayatımıza ne farklılık getirecek?

Konut kredilerinde uzayan vadeler, hazırlığı yapılan mortgage sistemini andırıyor. Ancak 20 yıl ve üzerinde vadelere talep yok denecek kadar az. En yoğun kredi talebi 5-7 yıllık vadelerde. Çünkü yüzde 1.30′un üzerindeki faizlerle uzun vadeli kredi kullanmak cazip değil. Bankacılar, mortgage sistemi için faizlerin yüzde 1′in altına düşmesi gerektiğini söylüyor. Son günlerin en popüler konusu konut kredileri. Faizlerin 1.30′lu seviyelere düşmesi, vadelerin ise 25 yıla kadar uzamasıyla birlikte konut kredilerine yönelik talepte hızlı bir artış yaşanıyor. Şimdi gözler, halen çalışmaları süren ve yakında Meclis’ten çıkarak yürürlüğe girmesi beklenen Mortgage Yasası’nda. Kamuoyunda yasanın çıkmasıyla birlikte “kira öder gibi ev sahibi olma” döneminin başlayacağı gibi bir yargı oluşmuş durumda. Ayrıca, yasa tasarısının getirdiği vergi avantajları, aylık ödemelerde bir miktar düşüş sağlayacak.

Ancak bankacılar konunun yasayla değil, genel faiz düzeyiyle ilgili olduğuna dikkat çekiyorlar. Aslında vadelerin uzatılmasıyla mortgage sistemi fiili olarak uygulanmaya başlandı. Dışbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölümü Yönetici Direktörü Pelin Atamgazi, banka olarak vadeyi 25 yıla çıkardıklarını, böylece mortgage vadelerini sistem başlamadan yakaladıklarını söyledi.

Konut finasmanı sistemi (mortgage) nihayet yasalaşıyor. Yasa, Bütçe ve Plan Komisyonu’ndaki düzeltmelerden sonra, Meclis Genel Kurulu’na geldi. Yasanın bu aşamaya gelmesi için hem Devlet Bakanı Abdüllatif Şener hem de Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı Doğan Cansızlar çok çalıştı.
Abdüllatif Şener’i kabinenin en ayakları yere basan, ne söylediğini bilen; üstelik, bildiğini söylemekten de çekinmeyen bakanı olarak değerlendiriyorum. Hükümet içindeki duruşu ve müsamahakâr tutumu onu geleceğin lideri konumuna getiriyor.
Doğan Cansızlar, mortgage yasasını çıkararak ülkeye en büyük katkıyı yapmaya ve adını unutulmazlar arasına sokmaya çalışıyor. SPK’nın içindeki bütün sıkıntılara rağmen, bu konuda gösterdiği ısrar, heyecan ve özveri övgüye değer.
Son günlerde, bu konuda her kafadan bir şey çıkıyor:

Süleyman DEMİRKAN/ANKARA

TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu Konut Finansmanı Yasa Tasarısı’nı (mortgage) kabul etti. Ancak, tasarının bu yasa kapsamına giren konutlarda “vergi ayrıcalığı” getiren maddesinin uygulaması 1 Ocak 2008’e ertelendi. Böylece, mortgage kapsamında kullanılacak banka kredilerinin faizleri ve konut giderlerinin vergiden düşülmesini düzenleyen 30. maddesinin uygulanması 2 yıl sonraya kaldı.

Maliye Bakanı Kemal Unakıtan’ın Başbakan Tayyip Erdoğan’ı ikna ederek “vergi indirimi” getiren hükmün çıkarılmasını sağladığı belirtildi.

325 MİLYON YTL:

Komisyondaki görüşmelerde, Hükümeti temsil eden Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, vergi indiriminin kamu maliyesi aleyhine sonuçlar doğuracağını, bütçe dengelerini bozacağını savunarak, 10 yıl içinde oluşacak vergi kaybının 10 milyar YTL’yi bulacağını söyledi. Düzenlemenin hükümetin tasarısında bulunmadığını ve alt komisyonda eklendiğini anımsatan Şener, şu gerekçeleri dile getirdi: “Düzenlemeyle ücretlilerin aldıkları konut kredilerindeki faizi gelir vergisi matrahından düşmesi öngörülüyor. Yüzde 30’luk üst vergi diliminde olan bir ücretli, yüzde 1 faiz oranıyla 10 yıl vadeyle 75 bin YTL kredi aldığında ve bu sistemden 200 bin kişinin yararlandığı düşünülürse, devletin vergi kaybı 325 milyon YTL’ye ulaşıyor. Bu rakam ikinci yıl 650 milyon YTL’ye ulaşırken 10 yılın sonunda 3.5 milyar YTL’ye ulaşacak. Bu durumda 200 bin kişi yararlanırsa; devletin vergi kaybı 10 katrilyona çıkacak.”

ERKEN ÖDEME KOLAYLIĞI:

Sistemin yürürlüğe girmesinden önce konut kredisi alan ve borcun tamamını kapatmak için başvuranlardan yüzde 2 erken ödeme ücreti alınmayacak. Ancak sistemin yürürlüğe girmesinin ardından kredi kullanan ve borcunu kapatmak için başvuranlar yüzde 2 erken ödeme ücreti ödeyecek.

YABANCI KAYNAK GİRİŞİ:

Tasarı, halen sabit faizle işlem gören konut kredilerinde tüketicilere değişken faiz olanağı sunacak. Bankalar konut kredileriyle oluşturdukları fonu, yurtdışı piyasalara satabilecek ve bu yolla sisteme yabancı kaynak girişi sağlanacak. Artan kaynağın yeniden sisteme dönmesiyle ise faizin düşürülmesi hedefleniyor.

DÜZENLİ ÖDEYENE İNDİRİM:

Sistem, kredi kullananlara ayrıca ’kişiye özel faiz’ olanağı veriyor. Bankalar müşterilerinin sicilini izleyerek, kredilerini düzenli ödeyenlere düşük, taksitlerini aksatanlara ise yüksek faiz uygulayabilecek. Tasarının yasalaşmasıyla birlikte, vergi indiriminin nasıl uygulanacağı, SPK’ca çıkarılacak bir yönetmelikle düzenlenecek. Tasarının bu ay içinde yasalaşması hedefleniyor.

Kaynak: Hürriyet

Son günlerde gazetelerde yer alan ilanlarda ‘Vakıfbank işbirliğiyle Mortgage Sisteminin İlk Halkası’ ilanının, konut hayal edenleri ve mortgage sistemini istismar ettiğini yazmıştım. Vakıfbank bir çok projede olduğu gibi bu projede de isteyene konut kredisi veriyor, yani başka hiçbir işbirliği yok. Mortgage yasası ise daha çıkmadı.
Konut hayal edenlerin umudu olan mortgage sisteminin ölü doğmasına neden olabilecek bu uygulamayı gündeme getirmemiz üzerine yetkililer anında olaya el koyup inceleme başlattılar.

Şener: Durdurun
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, telefonla beni arayarak gündeme getirdiğimiz konuda haklı olduğumuzu teyid etti . SPK’dan sorumlu Bakan olarak olaya el koyduğunu, Vakıfbank Genel Müdürü ve firma yetkililerine bunun durdurulmasını istediğini ve SPK’ya da inceleme talimatı verdiğini söyledi. Daha sonra Bakan Şener’in basın danışmanı arayarak, Vakıfbank’ın bilgisi dışında cereyan eden bu uygulamadan Vakıfbank’ın ismini çektiğini, söz konusu firmanın da bu ilan ve afişlerini toplatarak değiştireceğini belirtti.

Vakıfbank: İşbirliğimiz yok
Vakıfbank Genel Müdürü Bilal Karaman telefonla beni arayarak ilanın içeriğini onaylamadıklarını, ancak daha önceden birçok projede olduğu gibi bu projede de konut kredisi kullandırılması için Türkkonut ile Vakıfbank arasında bir protokol imzalandığını belirterek, bunun dışında ne mortgage sistemi, ne de başka bir işbirliklerinin bulunmadığını söyledi.
Vakıfbank Genel Müdürü Bilal Karaman, yazımız üzerine yetkilileri aradıklarını, yanlış anlaşılabilecek bu uygulamadan vazgeçmelerini ve ilanlarda Vakıfbank işbirliği ibaresinin kaldırılmasını istediğini söyledi. Ancak ilanlarda Vakıfbank konut kredisi kullanabilecekleri ibaresini koyabileceklerinin altını çizdi.

SPK soruşturma açtı
SPK Başkanı Doğan Cansızlar da beni telefonla aradı ve bu uygulamanın yasal olmadığını, kamuoyunda yanlış yorumlara sebebiyet verebileceğinin altını çizdi.
Cansızlar, konu hakkında inceleme başlattığını ve konuyu yakından takip edeceğini söyledi. SPK Başkanı ayrıca, konut sahibi olmak isteyenlere can simidi olabilecek mortgage sisteminin yara almaması için gerekli hassasiyeti göstereceklerini söyledi.
Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, SPK Başkanı Doğan Cansızlar ve Vakıfbank Genel Müdürü Bilal Karaman’ın anında müdahalesi bizi mutlu etti.
İlan sahibinin yetkililere, bu ilan ve afişleri değiştireceğiz, bilgisini vermelerine rağmen dünkü gazetelerde yer alan ilanlarda sadece mortgage kelimesini kaldırdıklarını gördüm. Ancak ‘ Vakıfbank İşbirliği’ ve ilanı verenin sanki Vakıfbank’mış gibi algılanması devam ediyor.
Bugüne kadar binlerce kişiyi konut sahibi yapan ciddi bir kuruluşun, istismara neden olabilecek bu uygulamaya ısrarla devam etmesi yanlış anlamalara neden olabilir.
Kaynak: Aydın Ayaydın, Sabah