EmlakNetwork Haber Ajansı

Bir zamanlar gündemimizde İngilizce adı ile mortgage denen bir ipotek sisteminin başlatılması vardı (morgıc şeklinde okunuyor). Kamuoyunun bu sistemden anladığı alınan gayrımenkulün teminat gösterilerek 20-30 yıl gibi uzun vadelerde ve ödenebilir faizlerde kredilendirilmesiydi. Mortgage sistemi gelince gayrımenkul talebi patlayacak diye satıcılar satmaktan vazgeçip alıcılar da saldırınca gayrımenkul fiyatları patladı. Ama sistem hâlâ kanunlaşmayı bekliyor. Pek konuşan da kalmadı.

Aslında gayrımenkul almak için bu sisteme ihtiyaç yok. Zaten son 2 yıldaki patlama sayesinde 2006 sonunda 15 milyar $’a ulaşan konut kredileri toplam kredilerin % 10’unu geçmiş durumda. Bugün bankalar gayrımenkulu teminat alarak aylık % 1.75 (+ masraf) civarında maliyetlerle 7-8 yıl vadelere yoğunlaşarak kredi veriyorlar. Bu şekilde 200 bin YTL’lik bir konut kredisi almak isteyen aylık 2,500 YTL civarında bir taksit ödemek zorunda kalıyor. Hiç de halka hitap edecek bir durum değil. Hitap edebilmesi için aylık ödemenin aylık gelirin % 30-40 gibi makul bir kısmını geçmemesi gerekli. En azından bu sistemin çok yaygın kullanıldığı ABD’de durum böyle.

Makro koşullar uygun değil

Mortgage sisteminin amacı, Türkiye’deki gayrımenkul yatırımlarını mobilize edip ekonomik işlev kazandırmak, geniş kitlelerin konut sahipliğini teşvik etmek, her türlü gayrımenkul alımlarını kolaylaştırmak, inşaat sektörünü canlı tutmak ve daha etkin çalıştırmak gibi kutsal şeyler. Ama sonuçta aylık ödemelerin gelirlere uyması şart. Bu da ancak faizler tek hanelere gerileyebilirse ve vadeler 20-30 yıla uzayabilirse kısalırsa mümkün. Mortgage sisteminin bir işe yarayabilmesi için öncelikle bu ortam sağlanmak zorunda.

Türkiye’de banka kaynaklarının % 73’ü bir yıldan kısa vadeli. Sadece mevduatların % 97’si bir yıldan, % 42’si ise 3 aydan kısa vadeli. Bu koşullarda 7-8 yıl kredi vermek bile cesaret işi. Uzun vadeli döviz kaynaklarını teminat gösterip YTL yaratabiliyorlar ama o da yetersiz. Faizlerin durumu daha da vahim. Çok iddialı enflasyon hedeflerine körlemesine kilitlenmiş bir para politikası var. Tarım ve petrol fiyatlarıyla artan enflasyonu düşürmek için faizleri rekor yüksek seviyelerde tutuyor. Bankalar da bunun altına inemiyorlar. Üstelik gayrımenkul teminat olarak da sorunlu. Ekonominin sorun yaşadığı günlerde nakde çevirmek için ekspertiz değerinin çok altına inmek gerekebiliyor.

Dolayısıyla, mevcut koşullarda finansal sistemin “ödenebilir” aylık ödemelerle gayrımenkul alımını desteklemeleri zor. Çok daha kısa vadelerde gayet yüksek faizlerle geri ödeme riski olmayan devlet tahvili alınabilirken konut kredilerine yönelmek sadece portföy çeşitliliğini arttırmak ve müşteri portföyünü büyütmek amacından öteye geçemiyor.

Mortgage Kanunu ne değiştirecek?

Yeni ipotek sistemi faizleri indirip vadeleri uzatamaz. Ama bankaların gayrımenkul kredilerinde “aracı” olmalarını sağlayabilir. Diğer bir deyişle, bankalar verecekleri konut kredilerinden gelecek vade, faiz, ve hatta kredi (geri ödenememe) risklerini en azından kısmen başkalarına devredebilirlerse önemli bir adım atılmış olur. Bu riskleri ya devlet ya da tasarruf sahipleri alacak. Devletin aynı zamanda konut alımını anlamlı boyutta vergi indirimleriyle desteklemesi de şart.

ABD’de ve Avrupa’da böyle oluyor. Nasıl yaptıklarını ve bizim benzer bir düzeni kurup kuramayacağımızı cuma günü tartışacağım.
Kaynak: Saruhan Özel / Akşam

Fuarın ikinci gününde girişte toplanan bir grup eylemci, yabancıya gayrimenkul satışını protesto etti. Ellerinde pankartlarla girişte oturma eylemi yapan protestocular, İspanya’da son derece yaygın olan yabancıya konut satışının ev fiyatlarını çok yükselterek, İspanyolları zor durumda bırakmasını eleştirdi. Pankartlarda, ‘Size milyarlar, bize sefalet’ gibi sloganlar dikkat çekti.

Fuarda düzenlenen panellerden biri de Türkiye ve İstanbul’un tanıtımına yönelikti. Bu panelde, önce Türkiye ekonomisinin son yıllarda sergilediği performans, daha sonra da gayrimenkul sektöründe yaşanan büyüme anlatıldı. Konuşmacı firmalar, yabancılarla işbirliğine açık olduklarını vurguladılar.

Hektaş İnşaat Başkanı İbrahim Ekşi
Burada hedefimiz Türkiye ve İstanbul’u ortak bir platformda tanıtmak, güçbirliği yaparak tanıtmak, çünkü gayrimenkul herşeyden önce lokasyonla ve bir kentin pazarlanmasıyla ilgilidir. Biz de, yabancılarla ortak proje fikirlerine ve görüşmelerine açığız.

Ağaoğlu Şirketler Grubu Başkanı Ali Ağaoğlu
Bodrum’da gerçekleştireceğimiz yazlık projemizin toplam satış hasılatı 4 milyar dolar olacak. Bu projede yer alan yazlıkların yüzde 90- 95′ini yabancılara satmak istiyoruz. Bu nedenle, bu işin piri olan İspanya’da ne tür gelişmeler yaşanmış ve yaşanıyor, incelemeye geldik.

* GYODER
* Dumankaya İnşaat
* Soyak İnşaat
* Hektaş İnşaat
* Varyap İnşaat
* İş GYO
* İhlas GYO
* Nurol GYO
* IMS

Avrupa’nın 3′üncü büyük gayrimenkul fuarı Barcelona Meeting Point’te İstanbul’u Türk firmalar tanıttı. GYODER ve 8 şirketin ortak stand ve sloganla katıldığı fuarı 59 ülkeden 200 bin kişinin izlediği tahmin ediliyor.

Avrupa’nın 3′üncü büyük gayrimenkul fuarı olan ve bu alandaki yatırımcılardan inşaat şirketlerine ya da belediyelere kadar geniş bir yelpazeden pek çok katılımcıya ev sahipliği yapan Barcelona Meeting Point, 7-12 Kasım tarihleri arasında gerçekleştirildi. Fuarda, İstanbul’un tanıtımı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği’nin (GYODER) yanı sıra 8 şirket tarafından yapıldı. Dumankaya, Soyak, Hektaş, İş GYO, İhlas GYO, Varyap, Nurol GYO ve IMS’ın ‘The New City Of The World: İstanbul’ (Dünyanın yeni kenti: İstanbul) sloganıyla ortak bir standda Türkiye’nin tanıtımını yaptığı fuarı, 59 ülkeden 200 bin kişinin izlediği tahmin ediliyor. Bu izleyicilerin, 180 bininin genel izleyici, 20 bininin ise profesyonel izleyici olduğu dile getiriliyor. Bu yıl 10′uncusu düzenlenen ve 70 bin metrekarelik bir alanda gerçekleştirilen fuarda 21 ülkeden 650 kurum katıldı.

İşbirliği görüşmeleri yapıldı
Fuara katılan Türk firmalar, hem İstanbul ve Türkiye’nin genel tanıtımını yaptılar, hem de muhtemel yatırımcılarla İstanbul’da ne tür işbirlikleri yapabileceklerinin yollarını aradılar. İstanbul’un son 2 yılda gayrimenkul yatırımcılarının gözdesi haline geldiğine dikkat çeken Türk firmalar, bu nedenle pek çok projenin gerçekleştirilmesi ya da satışı anlamında yabancılardan ortaklık talepleri geldiğini dile getirdiler. Fuarın İspanya’da düzenlenmesinin önemine işaret eden Türk firmaların mesajı ise aynı oldu: İspanya, gayrimenkul alanında özellikle yabancıların dev yatırımlarına sahne oldu. Bu süreç nasıl gelişti, Türkiye’de de benzer bir süreç yaşanabilir mi, bu soruların cevabını arıyoruz.

MELTEM ERSOY