EmlakNetwork Haber Ajansı

Kanun No. 5582

Kabul Tarihi : 21/2/2007

MADDE 1 - 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 45 inci maddesine birinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabilir veya haciz yoluna başvurulabilir.”

MADDE 2 - 2004 sayılı Kanunun 128 inci maddesine ikinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“İcra dairesi, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırır.”

MADDE 3 - 2004 sayılı Kanunun 128/a maddesine birinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, birinci fıkra uyarınca yaptırılmasına karar verilen bilirkişi incelemesi, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırılır.”

MADDE 4 - 2004 sayılı Kanunun 134 üncü maddesine ikinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ikinci fıkrada yer alan oran yüzde yirmi olarak uygulanır.”

MADDE 5 - 2004 sayılı Kanunun 149/a maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ikinci fıkrada yer alan oran yüzde otuz olarak uygulanır. İstinaf talebinin reddi halinde, teminat olarak alınan tutarın yarısı tazminat olarak alacaklıya ödenir. Alacaklının satış talebinden sonra takdir edilen ve kesinleşen kıymete göre, merhunun alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa kalan tutar teminatın geriye kalan kısmından karşılanır, varsa teminatın kalan kısmı teminatı yatırana iade edilir.”

MADDE 6 - 2004 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 8- Bu Kanunun 128 inci maddesinin üçüncü fıkrası ile 128/a maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girmesini izleyen üçüncü yılın sonuna kadar 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, taşınmaz için kıymet takdiri veya bilirkişi incelemesi, Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumların yanı sıra diğer uzman bilirkişiler marifetiyle de yapılabilir.”

MADDE 7 - 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 3 üncü maddesine aşağıdaki bent eklenmiştir.

“k) İpotekli Sermaye Piyasası Aracı: İpotek teminatlı menkul kıymetler, ipoteğe dayalı menkul kıymetler, ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası araçları ve konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bu alacakların teminatı altında ihraç edilen diğer sermaye piyasası araçlarıdır.”

MADDE 8 - 2499 sayılı Kanunun 13/A maddesi madde başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“İpotek teminatlı menkul kıymetler

MADDE 13/A - İpotek teminatlı menkul kıymetler, ihraççıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan ve oluşturulan teminat havuzundaki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen borçlanma senetleridir. İpotek teminatlı menkul kıymetler bankalar ve bu Kanunun 39/A maddesinde tanımlanan ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilebilir.

İhraççılar, ipotek teminatlı menkul kıymetlerin teminatı olan varlıkları, diğer varlıklarından ayrı olarak, oluşturacakları teminat havuzu içerisinde izlemekle yükümlüdür. Teminat havuzuna dahil edilen varlıklara ilişkin kayıtların tutulmasına ilişkin usûl ve esaslar Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle Kurulca belirlenir. Kurul, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle, teminat havuzuna dahil edilen varlıklara ilişkin kayıtların ihraççının yanı sıra ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını zorunlu tutabilir.

Teminat havuzu; yapı kullanma izni alınmış konut ve diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacaklar, ikame varlıklar ve bunların riskten korunması amacıyla yapılan sözleşmelerden oluşur. Bunlar dışında kalan varlık ve alacaklar teminat havuzuna dahil edilemez.

Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ilgili konutun değerinin yüzde yetmişbeşini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulun değerinin yüzde ellisini aşan kısmı, teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmaz. Teminat havuzuna dahil edilecek yapı kullanma izni alınmış konut ve diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların vadesi gelmiş tüm ödemelerinin yapılmış olması şarttır.

İkame varlıklar nakit, devlet iç borçlanma senetleri, hazine kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler, Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Teşkilatına üye ülkelerin merkezi yönetimleri ile merkez bankalarınca ya da bunların kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler ile Kurulca uygun görülen benzer nitelikteki varlıklardan oluşur.

Teminat havuzundaki tüm varlıklar içerisinde yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ve ikame varlıkların payı ayrı ayrı yüzde onbeşi aşamaz.

İhraççılar, teminat havuzundaki varlıkların faiz, kur, kredi ve benzeri risklerden korunması amacıyla sözleşmeler yapabilir. Teminat havuzunda yer alan varlıkların riskten korunması amacıyla yapılmış sözleşmeler de teminat havuzuna dahildir.

İpotek teminatlı menkul kıymetlerin itfasına kadar olan süre boyunca;

a) Teminat havuzundaki varlıkların nominal değerinin ipotek teminatlı menkul kıymetlerin nominal değerine eşit ya da fazla olması,

b) Teminat havuzundaki varlıkların getirisinin en az ipotek teminatlı menkul kıymetlerin getirisine eşit ya da fazla olması,

c) Teminat havuzundaki varlıklardan elde edilen gelirin tutar ve ödeme dönemleri bakımından ipotek teminatlı menkul kıymet sahiplerine yapılan ödemeleri karşılaması,

d) Teminat havuzunda yer alan varlıkların net bugünkü değerinin ipotek teminatlı menkul kıymetlerin net bugünkü değerinden yüzde ikisi oranında fazla olması,

zorunludur. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usûl ve esaslar Kurulca belirlenir.

İlave menkul kıymet ihracı veya sekizinci fıkrada belirtilen koşulların sağlanması amacıyla teminat havuzuna yeni varlıklar dahil edilebilir. Makul bir gerekçe olması durumunda, ihraççılar, teminat sorumlusunun onayını alarak, teminat havuzuna dahil edilmiş bir varlığı teminat havuzundan çıkartabilir veya teminat havuzunda bulunmayan bir varlık ile değiştirebilirler.

İhraççının Kurulun onayını almak suretiyle bir teminat sorumlusu belirlemesi zorunludur. Teminat sorumlusunun sahip olması gereken nitelikler Kurulca belirlenir. Kurul, ipotek teminatlı menkul kıymet sahiplerinin haklarının korunması amacıyla teminat sorumlusunun değiştirilmesini istemeye veya teminat sorumlusunu re’sen değiştirmeye yetkilidir.

Teminat sorumlusu, bu madde kapsamında;

a) Teminat havuzlarının oluşturulmasını ve teminat havuzlarına dahil edilen varlıkların sahip olduğu nitelikleri,

b) Teminat havuzlarına dahil edilen varlıkların mevcudiyetini koruduğunu ve bu varlıkların sahip olduğu niteliklere ilişkin değişiklikleri,

c) Kurul tarafından zorunlu tutulması halinde teminat havuzuna dahil edilen varlıklara ilişkin kayıtların ihraççının yanı sıra ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını,

d) Sekizinci fıkrada sayılan şartlara uygunluğu,

izlemek, tespit ettiği hususlar hakkında, Kurulca belirlenecek usûl ve esaslar çerçevesinde ihraççıya ve Kurula bilgi vermekle yükümlüdür.

Teminat sorumlusu ihraççıdan, kayıt kuruluşundan ve gerek görülen durumlarda tapu sicil müdürlüklerinden teminat havuzunda yer alan varlıklara ilişkin her türlü bilgi ve belgeyi istemeye, ilgili kayıtları incelemeye ve çalışanlardan bilgi almaya yetkilidir. İhraççılar, kayıt kuruluşu ve tapu sicil müdürlükleri teminat sorumlusunun talep ettiği bilgi ve belgeleri vermekle yükümlüdür. Teminat sorumlusu, talep ettiği bilgi ve belgelere ulaşılmasının engellenmesi halinde, durumu derhal Kurula bildirmekle yükümlüdür.

İpotek teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez ve iflâs masasına dahil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyatî tedbir kararı verilemez.

Teminat havuzunda yer alan varlıkların riskten korunması amacıyla yapılacak olan sözleşmelerde, teminat havuzu ve ipotek teminatlı menkul kıymetler tasfiye edilinceye kadar, ihraççının iflâsı durumunda sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilemeyeceğine ilişkin hüküm bulunması zorunludur.

İhraççının ipotek teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan yükümlülüklerini vadesinde yerine getirememesi, yönetiminin kamu kurumlarına devredilmesi, faaliyet izninin kaldırılması veya iflâsı halinde teminat havuzundaki varlıklardan elde edilen gelir öncelikle ipotek teminatlı menkul kıymet sahiplerine ve teminat havuzunda yer alan varlıkların riskten korunması amacıyla yapılmış olan sözleşmelerin karşı taraflarına yapılacak ödemelerde kullanılır. Bu durumda Kurul;

a) Tedavüldeki ipotek teminatlı menkul kıymetlerin erken itfa edilmesi, teminat havuzundaki varlıkların nakde dönüştürülmesi ile bunlara ilişkin işlemleri yürütecek bir idareci atanması veya teminat havuzundaki varlıkların tedricî tasfiyesi ile tedricî tasfiyeye ilişkin işlemlerin Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülmesi,

b) Teminat havuzundaki varlıkların, ipotek teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan her türlü yükümlülüğü üstlenecek ihraççı niteliğini haiz bir başka kuruluşa devredilmesi,

c) İpotek teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan yükümlülükleri üstlenmeksizin, teminat havuzundaki varlıkların idaresi ve bu havuzdan elde edilen gelirin ipotek teminatlı menkul kıymet sahiplerine ödenmesi işlemlerini yürütecek bir idareci atanması,

hususlarında karar vermeye yetkilidir. Kurul, atanacak idareciye veya Yatırımcıları Koruma Fonuna bu fıkra kapsamındaki hizmetleri karşılığında teminat havuzundaki varlıklardan ödeme yapılması hususunda karar vermeye ve yapılacak ödemenin hesaplanmasına ilişkin usûl ve esasları belirlemeye yetkilidir.

İhraççının ipotek teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan ödeme yükümlülüğünü yerine getirememesi ve teminat havuzlarına dahil edilen varlıkların menkul kıymet sahiplerinin alacaklarını karşılamaya yetmemesi halinde, alacağı teminat havuzundaki varlıklarla karşılanmayan ipotek teminatlı menkul kıymet sahipleri ihraççının diğer malvarlığına başvurabilir.

İpotek teminatlı menkul kıymetlerin ihracında 13 üncü maddede belirtilen limitler uygulanmaz. İpotek teminatlı menkul kıymet ihraç limiti, ihraç şartları, teminat havuzundaki varlıkların riskten korunması amacıyla yapılabilecek sözleşmeler ve bu menkul kıymetlerin Kurul kaydına alınmasına ilişkin usûl ve esaslar ile ipotek teminatlı menkul kıymetlerle ilgili diğer hususlar Kurulca belirlenir.”

MADDE 9 - 2499 sayılı Kanuna 13/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 13/B maddesi eklenmiştir.

“Varlık teminatlı menkul kıymetler

MADDE 13/B - Varlık teminatlı menkul kıymetler; ihraççıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan, alacaklar ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir. Varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edecek kuruluşlar, ihraç limiti, ihraç şartları, teminat gösterilebilecek alacak ve varlık türleri, teminat gösterilebilecek varlıklara ilişkin sınırlamalar, teminat gösterilen alacak ve varlıkların değerlenmesi ve raporlanmasına ilişkin usûl ve esaslar Kurulca belirlenir.

Teminat gösterilen alacak ve varlıkların kayıtlarının tutulmasına ilişkin usûl ve esaslar Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle Kurulca belirlenir.

Kurul ihraççının bir teminat sorumlusu belirlemesini zorunlu tutabilir. Teminat sorumlusu teminat havuzlarına dahil edilen varlıkların mevcudiyetini ve niteliklerini, teminat havuzlarının oluşturulmasını ve varlıkların teminat havuzlarında izlenmesini izlemek, tespit ettiği hususlar hakkında Kurulca belirlenecek usûl ve esaslar çerçevesinde, ihraççıya ve Kurula bilgi vermekle yükümlüdür.

Teminat sorumlusu ihraççıdan, kayıt kuruluşundan ve gerek görülen durumlarda tapu sicil müdürlüklerinden teminat havuzunda yer alan varlıklara ilişkin her türlü bilgi ve belgeyi istemeye, ilgili kayıtları incelemeye ve çalışanlardan bilgi almaya yetkilidir. İhraççılar, kayıt kuruluşu ve tapu sicil müdürlükleri teminat sorumlusunun talep ettiği bilgi ve belgeleri vermekle yükümlüdür. Teminat sorumlusu, talep ettiği bilgi ve belgelere ulaşmasının engellenmesi halinde, durumu derhal Kurula bildirmekle yükümlüdür.

Varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez ve iflâs masasına dahil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyatî tedbir kararı verilemez.

Kurul, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle teminat havuzuna dahil edilen varlıklara ilişkin kayıtların ihraççının yanı sıra ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını zorunlu tutabilir.

Teminat sorumlusunun sahip olması gereken nitelikler Kurulca belirlenir. Kurul, varlık teminatlı menkul kıymet sahiplerinin haklarının korunması amacıyla teminat sorumlusunun değiştirilmesini istemeye veya teminat sorumlusunu re’sen değiştirmeye yetkilidir.”

MADDE 10 - 2499 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“r) Gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme kurumlarından sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunacaklara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan değerleme kurumlarını listeler halinde ilan etmek; bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde ve 38/A maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde yapılacak değerlemelerde, ilgili taşınmaz için değerleme yapacak kişi ve kurumlara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan kişi ve kurumları listeler halinde ilan etmek,”

MADDE 11 - 2499 sayılı Kanunun 28 inci maddesinin (b) fıkrasına ikinci paragrafından sonra gelmek üzere aşağıdaki paragraf eklenmiştir.

“İpotek teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, varlık teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, konut finansmanı fonunun, varlık finansmanı fonunun ve yatırım fonunun üçer aylık dönemlerin son işgününde, net varlık değerlerinin yüzbinde beşini aşmamak üzere hesaplanacak kayda alma ücreti, izleyen on işgünü içerisinde Özel Hesaba yatırılır. Bu paragrafta belirtilen oranı aşmamak kaydıyla kayda alma ücretinin oranı Bakanlar Kurulunca belirlenir.”

MADDE 12 - 2499 sayılı Kanunun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 38/A, 38/B ve 38/C maddeleri eklenmiştir.

“Konut finansmanı

MADDE 38/A - Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılmasıdır. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır.

Konut finansmanı kuruluşları konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir.

Hazine Müsteşarlığı konut finansmanına ilişkin sigorta sözleşmeleri ile ilgili usûl ve esasları Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği’nin, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ise konut finansmanı kapsamındaki kredilerin yeniden finansmanına ilişkin usûl ve esasları Türkiye Bankalar Birliğinin görüşlerini alarak belirlemeye yetkilidir.

Kurul, ihraç edilecek ipotekli sermaye piyasası araçlarının dayanağı veya teminatı olan kredi ve finansal kiralama alacakları için, kredi açılması veya finansal kiralama sözleşmesi yapılması, bu alacakların konut finansman fonu portföyüne alınması ya da ipotek teminatlı menkul kıymetlere dayanak oluşturan teminat havuzuna dahil edilmesi veya fon portföyüne alınan ya da teminat havuzuna dahil edilen alacakların yeniden değerlenmesi aşamalarında, konut değerlemesinin gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumlar tarafından yapılmış olmasını zorunlu tutmaya yetkilidir.

Konut finansmanı fonu

MADDE 38/B - Konut finansmanı fonu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.

Fon kurucuları, fon portföyünde yer alan kredilerin ve bunlarla bağlantılı işlemlerin ödemelerine aracılık edenler, fon kurma limiti, portföyün riskten korunması veya kredi değerliliğinin artırılması amacıyla yapılan sözleşmeler dahil fon portföyüne alınabilecek varlık türleri, portföy sınırlamaları ile ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin ihraç ve Kurul kaydına alınmasına ilişkin usûl ve esaslar Kurulca belirlenir. Kurucular, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yönelik garanti verebilirler.

Fonun tüzel kişiliği yoktur, ancak malvarlığı kurucunun mal varlığından ayrıdır. Fon malvarlığı, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, başka bir amaçla tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, ihtiyatî tedbir kararı verilemez ve iflâs masasına dahil edilemez.

Fon kurulu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde fonu temsil eder ve yönetir. Fon portföyüne alınan varlıkların kayıtlarının doğruluğundan ve bu varlıkların korunması ve saklanmasından fon kurulu sorumludur. Fon kuruluna ilişkin şartlar ile fon varlıklarının yönetimine ilişkin usûl ve esaslar Kurulca belirlenir.

Kurucu, fon kurulu ve ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sahipleri arasındaki ilişkilere bu Kanunda ve ilgili mevzuatta hüküm bulunmayan hallerde Borçlar Kanununun vekâlet akdi hükümleri uygulanır.

Kurul, fon portföyündeki varlıklara ilişkin kayıtların ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını zorunlu tutabilir.

İpotekle teminat altına alınmış bir kredi veya konusu gayrimenkul olan bir finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan alacakların fon portföyüne alınması halinde, kredi veya alacağın fona devredildiği hususu ilgili gayrimenkulün tapu sicilinde beyanlar hanesine kaydedilir. Kurul, ipotekle teminat altına alınmış bir kredi veya konusu gayrimenkul olan bir finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan alacakların fon portföyüne alınması halinde, ipoteğin veya mülkiyetin; fon hesabına, kurucu adına tapuya tescil ettirilmesini zorunlu tutabilir.

Fon içtüzüğü, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sahipleri, kurucu ve fon kurulu arasında, fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre saklanmasını ve vekâlet akdi hükümlerine göre yönetimini konu alan iltihakî bir sözleşmedir.

Fon içtüzüğü ve Kurulca belirlenecek diğer belgelerle birlikte, fon kuruluşuna izin verilmesi ve ihraç edilecek ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin kayda alınması talebiyle Kurula başvurulması zorunludur.

Fon portföyü farklı sınıflara ayrılarak bu sınıflar üzerine farklı haklar içeren ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edilebilir. Farklı ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraçları ile ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sahiplerine verdiği haklara ilişkin esasların fon içtüzüğünde belirlenmesi şarttır.

Kurul, portföydeki varlıkların değerleme esaslarına, fonun faaliyet ve yönetim ilkelerine, birleşmesine, sona ermesine ve tasfiyesine, fon içtüzüğü, fon yönetim sözleşmesi ve saklama sözleşmesinin kapsamına, değiştirilmesine, tescil ve ilanına ilişkin usûl ve esasları belirlemeye yetkilidir.

Kurucu veya fonun geri ödeme güçlüğüne düşmesi halinde Kurul, fonun yönetim ve temsilinin Yatırımcıları Koruma Fonu veya atanacak diğer bir fon kurulu tarafından yürütülmesine veya fonun başka bir kurucuya devredilmesine karar verebilir. Bu durumda, kurucunun garanti vermiş olması halinde, ihraç edilen sermaye piyasası araçlarının geri ödemelerinin fon malvarlığından karşılanamayan kısmının tam ve zamanında yapılmasına ilişkin yükümlülüğü devam eder. Kurul, atanacak fon kuruluna veya Yatırımcıları Koruma Fonuna bu fıkra kapsamındaki hizmetleri karşılığında fon malvarlığından ödeme yapılması hususunda karar vermeye ve yapılacak ödemenin hesaplanmasına ilişkin usûl ve esasları belirlemeye yetkilidir.

Fon kurucusunun iflâsı veya tasfiyesi veya fon kurulu üyelerinin iflâsı halinde Kurul, gerekli tedbirleri almaya yetkilidir.

Varlık finansmanı fonu

MADDE 38/C - Varlık finansmanı fonu, ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır. Varlık finansmanı fonu portföylerine alınabilecek varlıklar Kurulca belirlenir.

Bu Kanunun 38/B maddesinin birinci fıkra hükmü dışındaki diğer fıkra hükümleri, varlık finansmanı fonları için de uygulanır.”

MADDE 13 - 2499 sayılı Kanunun 39 uncu maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 39- Diğer sermaye piyasası kurumları; kuruluş ve faaliyet esasları Kurulca belirlenen, sermaye piyasası araçlarının takas ve saklanması, derecelendirilmesi, ihraççıların ve sermaye piyasası kurumlarının denetlenmesi ile uğraşan kuruluşlar, yatırım danışmanlığı, portföy yönetimi gibi sermaye piyasası faaliyetlerini yerine getiren şirketler, varlık yönetim şirketleri, ipotek finansmanı kuruluşları, konut finansmanı fonları, varlık finansmanı fonları, risk sermayesi yatırım fonları, risk sermayesi yatırım ortaklıkları, vadeli işlemler aracılık şirketleri, sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme kurumları ve portföy saklama şirketleridir.”

MADDE 14 - 2499 sayılı Kanunun 39 uncu maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 39/A maddesi eklenmiştir.

“İpotek finansmanı kuruluşları

MADDE 39/A - İpotek finansmanı kuruluşları, münhasıran konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliğini haiz anonim ortaklıklardır. İpotek finansmanı kuruluşları faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi amaçlı işlemleri yürütebilirler.

İpotek finansmanı kuruluşlarının nakden ve her türlü muvazaadan âri olarak ödenmiş sermayeleri 5411 sayılı Bankacılık Kanununda kalkınma ve yatırım bankaları için öngörülen tutardan az olamaz. Kurucularının ve sermayelerinin veya oy haklarının doğrudan veya dolaylı olarak yüzde on veya daha fazlasını teşkil eden paylar ile bu oranın altında olsa dahi yönetim kurullarına üye belirleme imtiyazı veren payların sahiplerinin 5411 sayılı Bankacılık Kanununda banka kurucu ortakları için aranan şartları taşımaları zorunludur.

Konut finansmanından kaynaklanan alacakların ve diğer varlıkların teminat gösterilmesi suretiyle ipotek finansmanı kuruluşlarından kaynak temin edilmesi halinde, teminat gösterilen varlıklar, başka bir amaçla tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere üçüncü şahıslar tarafından haczedilemez, ihtiyatî tedbir kararı verilemez ve iflâs masasına dahil edilemez. Kurul, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşünü almak suretiyle, teminat gösterilen varlıklara ilişkin kayıtların ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını zorunlu tutabilir.

İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşuna, faaliyet ilke ve esaslarına, faaliyetler itibarıyla izin esaslarına, tâbi olacakları yükümlülüklere ilişkin hususlar, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşünü almak suretiyle, Kurul tarafından belirlenir. İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluş ve faaliyet izni almak üzere Kurula başvurması şarttır. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun gözetim ve denetimine tâbi olan bir kuruluşun iştirak etmesi öngörülen ipotek finansmanı kuruluşları için kuruluş izni alınmak üzere Kurula başvurulması halinde, kuruluş izni verilebilmesi için Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşünün alınması zorunludur.”

MADDE 15 - 2499 sayılı Kanuna 40/C maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 40/D maddesi eklenmiştir.

“Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği

MADDE 40/D- Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı Kurulca iptal edilir.

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik Statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek, ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir.

Birlik, bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda istatistikler oluşturur ve yayınlar. Konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin, Birlik tarafından belirlenecek usûl ve esaslara göre Birliğe iletilmesi zorunludur.

Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata uymakla yükümlüdür.

Üyeler, Birlik Statüsüne ve Birlikçe alınacak kararlara uymak zorundadırlar.

Birlik, 40/C maddesindeki hükümlere tâbidir.”

MADDE 16 - 2499 sayılı Kanunun 46/A maddesinin birinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Kurul, 46 ncı maddenin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca tedricî tasfiyesine karar verilmesi halinde ipotek finansmanı kuruluşunun tedricî tasfiyesinin Fon tarafından yürütülmesine, ayrıca ihraççının yükümlülüklerini vadesinde yerine getirememesi, yükümlülüklerinin toplam değerinin varlıklarının toplam değerini aşması, yönetiminin kamu kurumlarına devredilmesi, faaliyet izninin kaldırılması veya iflâsı halinde ipotek teminatlı menkul kıymetler ve varlık teminatlı menkul kıymetlerin teminatı olan varlıklardan oluşan teminat havuzları ile kurucusunun veya konut finansmanı fonu veya varlık finansmanı fonunun geri ödeme güçlüğüne düşmesi halinde konut finansmanı fonu ve varlık finansmanı fonu malvarlıklarının tedricî tasfiyesinin veya idaresinin Fon tarafından yürütülmesine karar verebilir. Bu fıkra uyarınca Fon tarafından yapılacak tedricî tasfiye ve idareye ilişkin harcamalarda Fon gelirlerinden hangilerinin kullanılabileceği Kurul tarafından belirlenir.”

MADDE 17 - 2499 sayılı Kanuna 46/B maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 46/C maddesi eklenmiştir.

” İpotek finansmanı kuruluşlarının tedricî tasfiyesi

MADDE 46/C- Bu Kanunun 46 ncı maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca yetkileri kaldırılan ipotek finansmanı kuruluşlarının tedricî tasfiyelerine Kurulca karar verilebilir. Bu kurumların tasfiye işlemleri Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülür.

Tedricî tasfiyenin amacı, ipotek finansmanı kuruluşlarının mal varlığını işin niteliğine göre aynen veya nakde çevirmek suretiyle elde edilen bedeli tahsis ederek tasfiye etmektir. Tedricî tasfiye karar ve işlemlerinde 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu ve diğer mevzuatın tasfiye ile ilgili hükümleri uygulanmaz. İpotek finansmanı kuruluşlarının tedricî tasfiyelerinin uygulama usûl ve esasları Kurulca belirlenir.

Tedricî tasfiye kararı verildikten sonra, ipotek finansmanı kuruluşunun yasal organlarının görev ve yetkileri, tasfiye sonuçlanıncaya kadar Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yerine getirilir. Ancak, 46 ncı maddenin birinci fıkrasının (h) bendi hükmü saklıdır.

Hakkında tedricî tasfiye kararı verilen ipotek finansmanı kuruluşunun ödemeleri durur ve konut finansmanı fonları, varlık finansmanı fonları malvarlıkları ile varlık teminatlı menkul kıymetler ve ipotek teminatlı menkul kıymetler teminat havuzları hariç tüm mal varlığı üzerinde, bu karar tarihi itibarıyla sadece Fon tarafından tasarruf edilebilir. Fon, ipotek finansmanı kuruluşunun aktif ve pasifini tespit eder. İpotek finansmanı kuruluşunun, tasfiye kapsamında yer alan yükümlülüklerinden, nakit borçları, tedricî tasfiye kararının verildiği tarihteki anapara ve işlemiş faizleri toplamı üzerinden hesaplanır. İpotek finansmanı kuruluşunun tedricî tasfiye kararının verilmesinden sonra vadesi gelen menkul kıymetlerinden doğan hak ve borçları da, vadeleri itibarıyla belirlenir. İpotek finansmanı kuruluşunun, vadeli borçlarına vadeden, diğer borçlarına ise tedricî tasfiye tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunî Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunun 2 nci maddesinin üçüncü fıkrasında öngörülen kanunî temerrüt faizi yürütülür. Mevzuat uyarınca ipotek finansmanı kuruluşu tarafından verilmiş teminatlar da, aktifin hesabında dikkate alınır.

Fon, ipotek finansmanı kuruluşunun tasfiye kapsamında yer alan gerçek hak sahiplerini ve alacak tutarlarını, Kuruldaki kayıtlar, ipotek finansmanı kuruluşunun kayıtları, bu kuruluşun ilgili olduğu diğer resmi ve özel kurumların kayıtları ile güvenilir bulunan diğer bilgi ve belgelere dayanarak tespit eder. İcra ve İflâs Kanununun 278, 279 ve 280 inci maddelerinde yazılı hallerin varlığı halinde, Fon tarafından iptal davası açılabilir.

İpotek finansmanı kuruluşunun malvarlığı, tasfiyenin amacı kapsamında yer alan hak sahiplerinin alacağının ödenmesinde kullanılır. Ancak, tasfiye bakiyesi bu alacakların tamamının karşılanmasına yetmezse, ödemeler garameten yapılır. Bu alacaklar tamamen karşılandıktan sonra artan kısımdan, öncelikle kamu alacakları ve kalandan Fonun yaptığı tasfiye giderleri nedeniyle doğan alacağı ödenir. Bakiye, diğer alacaklılara tahsis edilir. İpotek finansmanı kuruluşunun aktifleri, tasfiyenin amacı kapsamındaki hak sahiplerinin alacaklarını, Fondan yapılan ödemeleri ve tasfiye giderlerini karşılamaya yetmezse, Fon, Kurulun uygun görüşüyle ipotek finansmanı kuruluşunun iflâsını isteyebilir.”

MADDE 18 - 2499 sayılı Kanunun 47 nci maddesinin birinci fıkrasının (A) bendinin (5) numaralı alt bendi ile (C) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“5. Sermaye piyasası kurumlarına, bu Kanunun 13/A ve 13/B maddeleri kapsamındaki teminat sorumlularına ve 38/B ve 38/C maddeleri kapsamındaki fon kuruluna; sermaye piyasası faaliyetleri sebebiyle veya emanetçi sıfatıyla veya idare etmek için veya teminat olarak veyahut her ne nam altında olursa olsun, kayden veya fiziken tevdi veya teslim edilen sermaye piyasası araçları, nakit ve diğer her türlü kıymeti kendisinin veya başkasının menfaatine satan veya rehneden veya her ne şekilde olursa olsun kullanan, gizleyen yahut inkâr eyleyen veyahut bu amaca ulaşmak ya da bu fiillerini gizlemek için bilgisayar ortamında tutulanlar dahil kayıtları tahvil ve tağyir eden ilgili gerçek kişilerle tüzel kişilerin yetkilileri,”

“C) Bu Kanunun 6 ncı maddesinin ikinci fıkrasına, 7, 9, 10, 10/A, 11, 12 nci maddelerine, 13 üncü maddesinin beşinci fıkrasına, 13/A maddesinin ikinci, üçüncü, dördüncü, beşinci, altıncı, sekizinci, dokuzuncu, onuncu, onbirinci, onikinci, onüçüncü, ondördüncü ve onbeşinci fıkralarına, 13/B maddesinin üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkralarına, 14 üncü maddesinin üçüncü fıkrasına, 15 inci maddesinin birinci, ikinci, üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkralarına, 16, 16/A maddelerine, 25 inci maddesinin (a) bendine, 28 inci maddesinin (b) bendine, 34 üncü maddesine, 38 inci maddesine, 38/A maddesine, 38/B maddesinin üçüncü, dördüncü, yedinci, dokuzuncu, onuncu ve onikinci fıkralarına, 38/C maddesi kapsamında 38/B maddesinin üçüncü, dördüncü, yedinci, dokuzuncu, onuncu ve onikinci fıkralarına, 39/A maddesine, 40/B ve 40/D maddelerine, 45 inci maddesine, 46 ncı maddesinin ikinci ve beşinci fıkralarına, 46/A, 46/B ve 46/C maddelerine aykırı hareket edenler binikiyüzelli gün adlî para cezası ile cezalandırılırlar.”

MADDE 19 - 2499 sayılı Kanunun 47/A maddesine dördüncü fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.

“Kanunun 40/D maddesinin beşinci fıkrasındaki yükümlülüğe uymayan üyelere, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Yönetim Kurulunca bin YTL’den beşbin YTL’ye kadar para cezası verilir. Birlik, verdiği cezaları ilgiliye tebliğ eder ve tahsil ve gelir kaydı için Yatırımcıları Koruma Fonuna bildirir.”

MADDE 20 - 2499 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici maddeler eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 10 - Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren azami iki yıl içinde yürürlüğe konulur. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, bu süre içerisinde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için Kurula başvurmakla yükümlüdürler.

Bu üyelik başvuruları Kurul tarafından sonuçlandırılır. Kurul, Birlik Statüsünün yürürlüğe girmesini izleyen bir ay içinde Birlik üyelerini ilk genel kurul toplantısına çağırır. İlk genel kurula ait masraflar, Birlik organları oluştuktan sonra Kurula geri ödenmek üzere Kurul tarafından karşılanır.

GEÇİCİ MADDE 11 - Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında kabul edilir. Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre akdedilen sözleşmelerde, her halükârda borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası hükümleri uygulanır.

GEÇİCİ MADDE 12 - Finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri, bu Kanunun 38/A maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde konut finansmanı faaliyetinde bulunamaz.”

MADDE 21 - 23/2/1995 tarihli ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3 üncü maddesine aşağıdaki bent eklenmiştir.

“r) Konut finansmanı kuruluşu: 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen kuruluşları,”

MADDE 22 - 4077 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10 uncu maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlıdır. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz. Ayıplı malın neden olduğu zarardan dolayı birden fazla kimse sorumlu olduğu takdirde bunlar müteselsilen sorumludurlar. Satılan malın ayıplı olduğunun bilinmemesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz.”

MADDE 23 - 4077 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“İlan ve taahhüt edilen mal veya hizmetin teslimatının veya ifasının hiç ya da gereği gibi yapılmaması durumunda, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı-üretici, ithalatçı ve 10 uncu maddenin beşinci fıkrasına göre kredi veren müteselsilen sorumludur. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının hiç, gereği gibi ya da zamanında yapılmaması durumunda, 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı-üretici, ithalatçı ile birlikte, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumludur. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz.”

MADDE 24 - 4077 sayılı Kanuna 10/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 10/B maddesi eklenmiştir.

“Konut Finansmanı Sözleşmeleri

MADDE 10/B - Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.

Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilecek genel bilgilerin kapsamı ve Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun standartları ilgili birliklerin görüşü alınmak suretiyle Bakanlık tarafından belirlenir. Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersizdir.

Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.

Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.

Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.

Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir. Konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununun 7, 25 ve 31 inci maddeleri uygulanmaz.

Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmının tüketiciye ödenmesini takiben tüketici veya zilyedliğin devredilmiş olması halinde zilyedliği elinde bulunduran üçüncü şahıslar konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadır. Konutun tahliye edilmemesi halinde konut sahibi 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 26 ncı ve 27 nci maddeleri uyarınca tüketici veya zilyedliğin devredilmiş olması halinde zilyedliği elinde bulunduran üçüncü şahıslar aleyhine icra yoluna başvurabilir.

Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlı konut finansmanından kaynaklanan işlemlerde kredi veren konut finansmanı kuruluşu, krediyi belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde kredi veren satıcı ile birlikte, tüketiciye karşı, kullandırılan kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olur. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin ipotek finansmanı kuruluşlarına, konut finansmanı fonlarına veya ipotek teminatlı menkul kıymet teminat havuzlarına devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz.

Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteme hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.

Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu madde kapsamında faiz olarak kabul edilir.

Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranın sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Oranın değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usûl ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenir.

Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında Bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.

Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.

Konut finansmanı sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur:

a) Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli,

b) Kredi sözleşmeleri için üzerine ipotek tesis edilen konuta, finansal kiralama sözleşmeleri için finansal kiralamaya konu olan konuta ilişkin bilgiler,

c) Yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı (değişken faizli sözleşmelerde yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı başlangıç ve azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanır),

d) Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibarıyla dağılımı (değişken faizli sözleşmelerde başlangıç faiz oranı veya kira bedeli ve azami faiz oranı veya kira bedeli esas alınarak hesaplanacak toplam borç tutarları),

e) Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki veya kira bedellerindeki değişmenin hesaplanma yöntemi,

f) İlk yıl için dönemsel olarak, kalan yıllar için yıllık olarak hazırlanan, ödenen anapara, ödenen faiz, diğer giderler, kalan anapara, ilgili dönemler için geri ödeme veya kira bedellerinin yer aldığı ödeme planı (Değişken faizli sözleşmelerde, başlangıç ve azami faiz oranları kullanılarak iki ayrı ödeme planı oluşturulur.),

g) Geri ödeme veya kira ödeme sayısı, ödeme tarihleri, belirlenen ödeme tarihinin resmi tatile gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri,

h) İstenecek teminatlar,

i) Ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde, kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının (değişken faizli sözleşmelerde cari faiz oranının) yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı, finansal kiralama sözleşmeleri için uygulanacak gecikme faiz oranı,

j) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,

k) Kredi geri ödemelerinin veya kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar ve sabit faizli sözleşmelerde erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin esaslar,

l) Kredinin veya kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira ve geri ödeme tutarları ile toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar,

m) Sözleşmeye konu olan konutta kıymet takdiri yapılmasını gerektirebilecek haller ve kıymet takdirinin kimler tarafından yapılabileceği,

n) Varsa sözleşmeye konu olan konuta ilişkin sigorta bilgileri.

Tüketiciye gönderilecek dönemsel ödeme dekontlarında ödemelerin onbeşinci fıkranın (d) bendinde yer aldığı şekliyle dağılımına ve kalan borç miktarına yer verilir.

Bu maddenin uygulanmasında, konut yapı kooperatiflerinin gerçek kişi ortakları tüketici kabul edilir.”

MADDE 25 - 4077 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan “10/A maddesinde,” ibaresinden sonra gelmek üzere “10/B maddesinde,” ibaresi eklenmiştir.

MADDE 26 - 10/6/1985 tarihli ve 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununun 15 inci maddesine aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.

“Ancak, tüketicilerin konut edinmesine veya yatırımlara finansman sağlayan finansal kiralama işlemlerinde kiracı, kiracılık sıfatını ve/veya sözleşmeden doğan hak ve/veya yükümlülüklerini, kiralayandan yazılı izin alınması kaydıyla devredebilir. İş bu devir nedeniyle finansal kiralama sözleşmesinde yapılan kiracı değişikliği, bu Kanunun 8 inci maddesi çerçevesinde tescil edilir veya şerh olunur.

Konut finansmanı kapsamında yapılan finansal kiralama işlemlerinde kiracı, kiralayana bilgi vermek, diğer finansal kiralama işlemlerinde ise sözleşmede hüküm bulunmak kaydıyla finansal kiralama konusu malın zilyetliğini bir başkasına devredebilir.”

MADDE 27 - 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanununa aşağıdaki ek madde eklenmiştir.

“EK MADDE 10- Toplu Konut İdaresi Başkanlığının konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşları tarafından devralınabilir ve devredilebilir.”

MADDE 28 – 31/12/1960 tarihli ve 193 sayılı Kanunun 75 inci maddesinin ikinci fıkrasının (1) ve (5) numaralı bentleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“1. Her nevi hisse senetlerinin kâr payları (kurucu hisse senetleri ve diğer intifa hisse senetlerine verilen kâr payları ve pay sahiplerine hazırlık dönemi için faiz olarak veya başka adlarla yapılan her türlü ödemeler ile Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan yatırım fonları katılma belgelerine ödenen kâr payları ile konut finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlere ve varlık finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetlere ödenen faiz, kâr payı veya benzeri gelirler dahil.);”

“5. Her nevi tahvil (ipotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler hariç ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler dahil) ve Hazine bonosu faizleri ile Toplu Konut İdaresi, Kamu Ortaklığı İdaresi ve Özelleştirme İdaresince çıkarılan menkul kıymetlerden sağlanan gelirler (Döviz cinsinden yahut dövize, altına veya başka bir değere endeksli menkul kıymetlerin itfası sırasında oluşan değer artışları irat sayılmaz.);”

MADDE 29 - 193 sayılı Kanunun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasının (7) numaralı bendinin (e) alt bendinden sonra gelmek üzere aşağıdaki alt bent eklenmiş ve mevcut (f) alt bendi (g) alt bendi olarak teselsül ettirilmiştir.

“f) İpotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarından elde edilen kâr payı ve faiz gelirlerinden,”

MADDE 30 - 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 29 uncu maddesinin (i) ve (u) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki bent eklenmiştir.

“i) Emeklilik sözleşmeleri, hayat sigortaları (hayat sigortalarında ferdi kaza, hastalık sonucu maluliyet ve tehlikeli hastalıklar teminatlarının da ek teminat olarak verildiği sözleşmeler dahil) ve sağlık sigortaları ile ihracata ait nakliyat sigortalarında ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar”

“u) Bankalar, sigorta şirketleri, emeklilik şirketleri ve ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar,”

“y) İpotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar.”

MADDE 31 - 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 59 uncu maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bentler eklenmiştir.

“o) Konut finansmanı kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri,

p) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devri,

r) Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından konut satışları nedeniyle tesis olunacak ipotek işlemleri.”

MADDE 32 - A) 492 sayılı Kanuna bağlı (1) sayılı tarifenin “(A) Mahkeme Harçları” başlıklı bölümünün “III- Karar ve ilam harcı” başlıklı fıkrasının “1. Nispi harç” başlıklı bendinin, (e) alt bendinden sonra gelmek üzere aşağıdaki alt bent eklenmiştir.

“f) Konusu belli bir değerle ilgili bulunan davalarda ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakkında karar verilmesi halinde hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden Binde 54

Bakanlar Kurulu, dava çeşitleri itibarıyla birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere bu alt bentte yazılı nispeti binde 10′a kadar indirmeye veya Kanunda yazılı nispete kadar çıkarmaya yetkilidir.”

B) 492 sayılı Kanuna bağlı (1) sayılı tarifenin “(B) İcra ve iflâs harçları” bölümünün “I-İcra harçları” başlıklı fıkrasının “3. Değeri belli olan icra takiplerinde tahsil harcı, değer üzerinden:” başlıklı bendinin sonuna aşağıdaki alt bent eklenmiştir.

“h) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, bu bentte belirtilen tahsil harçları dörtte biri oranında uygulanır.”

MADDE 33 - 492 sayılı Kanuna bağlı (8) sayılı tarifenin “XI. Finansal faaliyet harçları” bölümünün (10) numaralı fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.

MADDE 34 - 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (2) sayılı tablonun “IV-Ticari ve medeni işlerle ilgili kağıtlar” başlıklı bölümüne aşağıdaki (36) numaralı fıkra, “V-Kurumlarla ilgili kağıtlar” başlıklı bölümüne ise aşağıdaki (23) ve (24) numaralı fıkralar eklenmiştir.

“36. Sermaye piyasası araçlarının ihracına ilişkin olarak düzenlenen makbuz ve kağıtlar, konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı işlemleri ve bu kuruluşların ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler ve varlık finansmanı fonlarını temsilen menkul kıymet ihracı ve bu ihraca konu teminatlarla ilgili olarak düzenlenen makbuz ve kağıtlar.”

“23. İpotek finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı fonlarının kuruluş ve ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler ve varlık finansmanı fonlarını temsil eden menkul kıymetlerin ihracı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklananlar dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluşlar veya fonlar tarafından ödenmesi gereken makbuz ve kağıtlar.

24. Toplu Konut İdaresi Başkanlığının menkul kıymet ihracı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklananlar dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluş tarafından ödenmesi gereken makbuz ve kağıtlar.”

MADDE 35 - 25/10/1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17 nci maddesinin (4) numaralı fıkrasına aşağıdaki bent eklenmiştir.

“ş) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, ipotek finansmanı kuruluşları ya da üçüncü kişilere teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışlar dahil) ile bu şekilde alınan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya ipotek finansmanı kuruluşları tarafından teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışı dahil).”

MADDE 36 - Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 37 - Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
Kaynak: http://www.tbmm.gov.tr/kanunlar/k5582.html

Hüseyin Tunçay - Halil Şahin / AA

Kamuoyunda mortgage (tutsat) olarak bilinen tasarının dün Meclis’ten geçerek yasalaşmasının ardından konut sektöründe yeni bir dönem başlıyor. Yasa daha çok kredi verenlere ilişkin düzenlemeler getirirken, ikincil piyasaların açılmasıyla faizlerde yaşanacak düşüş de tüketicinin artı hanesine yazılacak. Yasa öncesinde sadece sabit faizli konut kredisi kullandırılabilirken, şimdi hem sabit hem de değişken faizli kredi kullandırılabilecek.
Yasaya göre, sabit faizli kredi verenler tüketicinin vadesinden önce ödeme yapması halinde, yüzde 2’lik erken ödeme ücreti talep edebilecek. Normal konut kredilerinde tüketici istediği anda herhangi bir ücret ödemeden erken ödeme yapabiliyor ve kredisini kapatabiliyordu. Bu arada, Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama sözleşmesi imzalayan tüketiciler, kanunun yayımlanmasından sonra 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak, sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, kanunun yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmeleri kanun kapsamında kabul edilecek. Yasayla, kredi verenlerin müteahhitlerle birlikte düzenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ayıplar karşısında tüketiciye karşı müteahhit ile birlikte olan sorumluluğu, teslim tarihinden itibaren 1 yıl ve verdiği kredi miktarı ile sınırlandırıldı. Yasa öncesinde bu sorumluluk sınırsızdı ve bankalar tüketicinin tüm zararını karşılamakla yükümlüydü.

İCRA SÜRECİNDE KREDİ VEREN LEHİNE DEĞİŞİKLİK

Uygulamada, ipotekle teminat altına alınmış kredilerde, icra iflas prosedüründe kredi veren lehine değişiklikler yapılarak ödenmeyen kredilerin tahsili de hızlandırılacak. Uygulama öncesi bu süreçlerde ciddi tıkanıklık yaşanıyordu.
Yasa öncesi konut kredilerinden alınan faizin yüzde 5’i oranındaki Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) ise bundan böyle alınmayacak.
Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri de harca tabi olmayacak.

• Mortgage hakkında merak ettiğiniz bütün sorularınıza uzmanlar yanıt veriyor

BANKALARA RAKİP GELİYOR

Mevduat, yatırım ve katılım bankalarının (Özel Finans Kurumları) yanı sıra, artık tüketici finansman şirketleri de konut kredisi verebilecek.
Finansal kiralama şirketleri ise konutları tüketicilere finansal kiralayabilecek. Ancak bu şirketler kanunun yürürlük tarihinden itibaren 6 ay içinde, konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak.
Kredi verenler, menkul kıymet ihraçlarıyla sermaye piyasasından kaynak temin edebilecek.
Bu kuruluşlar, ipotek finansmanı kuruluşları olarak adlandırılan ve toptancı olarak faaliyet gösterecek olan kuruluşlardan da kaynak alabilecek.

7 MİLYON KONUT İHTİYACI

Bu arada, önümüzdeki 10 yıl içinde Türkiye’de yaklaşık 7 milyon konuta ihtiyaç olacağı belirtiliyor.
Bunun yaklaşık yarısının hanehalkı artışı kaynaklı, 1 milyon civarındaki bölümünün göç, 800 bininin ise yenileme kaynaklı olacağı tahmin ediliyor.
Kentsel dönüşüm nedeniyle de 1,5 milyon civarında bir konut ihtiyacı olacağı düşünülüyor.

KONUTLARIN YÜZDE 55’İ RUHSATSIZ

Türkiye’de toplam konutların yüzde 55’i ya ruhsatsız ya da izinsiz durumda bulunuyor.
Uygunsuz yapılaşma dahil ev sahiplerinin oranı ise yüzde 70’leri aşıyor.
Mevcut konutların yüzde 60’ı 20 yaş üzeri evlerden oluşurken, konutların yüzde 40’ının tadilata ihtiyacı bulunuyor.
Bu çerçevede başta kayıtdışılığın engellenmesi olmak üzere depreme dayanıklı, altyapısı güçlü konutların üretilmesi önem taşıyor.
Geçtiğimiz yıl sonunda konut kredilerinin oranı milli gelirin yüzde 4,5’ine ulaşırken, tutsat ile birlikte bu oranın 2015 yılında yüzde 12’ye çıkması öngörülüyor.

• Bankacılar mortgage için ne düşünüyor?
• TOKİ’ye son dakikada Mortgage desteği…

TEPKİLER…

İzmir Ticaret Odası Başkanı Ekrem Demirtaş, kamuoyunda Mortgage (Tutsat) olarak bilinen ve yasalaşan konut finansman sisteminin, ‘’bu reel faiz oranlarıyla'’ başarılı olamayacağını savundu.
Demirtaş, ‘’Mortgage kredilerinde faizleri yüzde 10′un altına düşmezse, bu olanaktan sadece üst gelir grupları yararlanabilecek gibi görülüyor'’ dedi.
Bunun için yüzde 4 olarak belirlenen enflasyon hedefinin, gerçekleşeceğinden piyasaların emin olması gerektiğine işaret den Demirtaş, ‘’Aksi takdirde Merkez Bankası tarafından faizlerin indirilmeyeceği ve herkesin yararlanamayacağı anlaşılıyor. Konut kredilerinin değişken faizli olarak verilmesini kısıtlayan hükmün kaldırılması olumlu bir gelişme'’ değerlendirmesinde bulundu.

‘’SİSTEM, GENEL EKONOMİK BÜYÜMEYE ÇOK ÖNEMLİ ETKİDE BULUNACAK'’

Sistemin, etkin çalışması halinde 200′den fazla ilişkili sektörün canlandırılması yoluyla genel ekonomik büyümeye çok önemli etkisi bulunacağını kaydeden Demirtaş, tutsat sisteminin planlı kentleşmeyi ve sosyal gelişimi besleyeceğini, kaçak yapılaşmanın önünü keseceğini, gayrimenkul sektöründe kayıt dışılığı engelleyeceğini dile getirdi.
Demirtaş, sistemin ayrıca, finansal piyasalara derinlik kazandırarak uzun vadeli enstrümanların yolunu açacağını, bu şekilde kredi kullanımına ayrılmış kaynakların verimliliğinin ve devir hızının artırılmış olacağını kaydetti.
Demirtaş, ‘’Ancak bir kez daha belirtmek gerekiyor ki bu reel faiz oranlarıyla Mortgage Sisteminin başarılı olması çok zor'’ görüşünü savundu.

EMLAK MÜŞAVİRLERİ…

İzmir Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Yılmaz Özcan da sistemin krediye dayalı bir usul olduğunu belirterek, dar gelirlilerin bu sistemle ev sahibi olabileceğine inanmadığını kaydetti.
Aylık geliri 500-700 YTL olan bir ailenin aylık ödeyebileceği kredi miktarının en fazla 200-300 YTL olabileceğini ifade eden Özcan, ‘’Geliri en az bin 500 YTL olanlar için faydalı bir sistem. Dar gelirli vatandaş bu sistemden yararlanamayacak, parası olanlar da yakınları üzerine alacağı evlerle birden fazla ev sahibi olabilecek'’ dedi.

‘’TÜRK AİLE YAPISINA UYMUYOR'’

Ege Koop Genel Başkanı Hüseyin Aslan da sistemin iki yıldır konuşulduğunu ve 2008 yılında yürürlüğe gireceği halde şimdiden yasalaşmasını seçim yatırımı olarak gördüğünü ifade etti.
Sistemin konuşulmaya başlanmasıyla konut fiyatlarında ve kira bedellerinde artışlar yaşandığını öne süren Aslan, yasanın Türk aile yapısına uymayan hükümler içerdiğini iddia ederek, ‘’Mesela bu sistemle ev alan bir kişi tapusunu eline almak ister, ancak borçların tamamını ödemeden tapuyu alması mevcut yasa tasarısında mümkün olmuyor. Taksitleri arka arkaya 2 ay ödeyemeyenin evi elinden alınacak. Bu sosyal sıkıntılara yok açacaktır'’ diye konuştu.
Aslan, şunları söyledi:
‘’Yeni konutlar yapılmadan bu sistem, mevcut konut ve kira fiyatlarını yükseltir. Hükümetin, önce devam eden inşaatlara yatırım yapması gerekir. Ayrıca Borçlar Kanununun da değişmesi gerekir. Kredi faiz oranları düşse bile konut fiyatları artacağından, sistemle tek maaşlı öğretmenin, polisin, memurun ev sahibi olması zor. Sistem, zaten varlıklı olan kişilere yarayacak. Evi olan başka bir ev daha alacak.'’ Türkiye’de iş güvencesinin olmadığını işaret eden Aslan, ‘’İş güvencesinin olmadığı bir ülkede uzun vadeli borç ödeme planı nasıl uygulanabilir'’ sorusunu yöneltti.
Aslan, dar gelirlilerin konut sahibi olmasının, Hazine arsalarına maliyetinin bir kısmının devlet tarafından karşılanan konutların yapılmasıyla mümkün olacağını belirtti.

“TAPU HARÇLARI CİDDİ BİR MALİYET”

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Genel Başkanı Hacı Ali Taylan, kamuoyunda mortgage (tutsat) olarak bilinen tasarının yasalaşmasını olumlu karşıladıklarını ifade ederek, ancak tapu harçlarının ciddi bir maliyet oluşturduğunu, bu yüzden harçların bir an önce düşürülmesi gerektiğini söyledi.
Taylan, morgage (tutsat) yasasıyla ilgili sorularını yanıtlarken, inşaat sektörünün son aylarda durgunluk yaşadığını, dolayısıyla tasarının yasalaşmasının doğru zamanlı olduğunu belirtti.
Yasanın sektöre bir ivme ve hareket kazandıracağına işaret eden Taylan, yasanın orta ve uzun vadede fayda sağlayacağını ifade etti. Ancak, kısa dönemde bakıldığında yasadan çok fazla beklenti içinde olmadıklarını belirten Taylan, tapu harçlarının da oldukça yüksek olduğunu, bunun tüketiciler açısından önemli bir dezavantaj oluşturduğunu söyledi.
Konutların gerçek değerlerinin tespiti noktasında da ciddi bir alt yapı hazırlanması gerektiğini belirten Taylan, şöyle devam etti:
“Aksi halde gayrimenkuller arasında fiyat farklıkları oluşacak ve bu ciddi tapu harçları maliyetleri getirecektir. Tapu harçlarında alıcı ve satıcının ödediği oran toplam yüzde 1,5. Bunun toplamda yüzde 1′e indirilmesi lazım. Aksi takdirde bunlar kredi maliyetlerini zora sokuyor.
Biz şuna bakarız, 2 gün önce konut kredisi almış bir vatandaşla bugün, yasa çıktıktan sonra kredi alan arasında bir artı puan mı var, yoksa eksi puan mı var, şu an bu durum dezavantajlı, mortgage (tutsat) bir avantaj sağlaması gerekirken, bir dezavantaj sağlıyor. Ama gelecekte banka konut kredi faizlerini düşürmesi anlamında ciddi olumlu bir alacağını düşünüyoruz.
Bugün 150 milyar liraya bir gayrimenkul aldığınızda 4,5 milyar lira alım satım masrafı var. Bu çok ciddi bir maliyet, vergi teşvikinden çok daha fazla… Bir de bu parayı peşin olarak ödüyorsunuz.”
“ÖZEL SEKTÖRE HAKSIZLIK YAPILDI”
Bu arada yasa gereği, Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) devam eden inşaatlarının da tutsat sisteminde kredilendirileceğini hatırlatan Taylan, bu şekilde özel sektöre bir haksızlık yapıldığını, aynı hakların özel sektöre de tanınması gerektiğini savundu.
Yasadan sonra Sermaye Piyasası Kurumu’nun değerleme uzmanlarının da hizmet vereceğine dikkati çeken Taylan, ancak Türkiye’deki değerleme uzmanlarının sayısının ihtiyacın çok altında olduğunu, bu anlamda emlak müşavirleri ile bir çalışma yapılabileceğini söyledi.
Konut finansmanındaki faiz şekillerine de değinen Taylan, ABD’de vatandaşların çoğunun sabit faiz oranını, Avrupa ülkelerinde de değişken faizi tercih ettiğine işaret ederek, “Bizim ülkemizde de Türk insanı daha garanticidir, önünü görmek ister. Bizde de sabit faizin işleyeceğini düşünüyorum” dedi.

Vatandaştan yatırımcıya, müteahhitten bankacılara kadar geniş bir kesimin merakla beklediği, “kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayacak mortgage” sistemi yaşama geçiyor.

Sistemden kimlerin yararlanabileceği, konut kredilerden farkının ne olduğu, faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadığı, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konuların başında geliyor.

Mortgage tasarısı Meclis’te görüşülürken, uzmanlar sisteme ilişkin en çok merak edilen soruları yanıtladılar:

1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?

-Yaşama geçmesi ile birlikte faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

2-Değişken faizin bir riski var mı?

-Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.

3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?

-Tasarıda yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.

4-Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?

-Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.

5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?

-Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.

6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?

-Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir.

Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.

7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?

-Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25’i kadar peşinat verecek.

8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?

- Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.

9-Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?

-İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak.

10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2’sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2’si kadar komisyon alınacak.

10-Vergi muafiyeti olacak mı?

-Tasarıda yer alan ancak hükümetin de karşı çıktığı, “Konutu olmayan ücretlilere kredi faizlerini vergiden düşme olanağı tanıyan” düzenleme çıkarıldı.

11-Ödeme planı nasıl olacak?

-Konutun yüzde 25’inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 YTL’lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de bin 943 YTL olacak.

12-Evi olan da yararlanabilir mi?

- Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.

13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?

- Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.

14-Hangi tip konutlar alınabilir?

-Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80’i tamamlanmış olması koşulu aranacak.

15-Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?

-Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.

16-Sistem nasıl işleyecek?

-Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.

17-Mortgage kredileri nereden alınacak?

-Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.

18-Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?

-Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri’ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri’ne dava açabilecek.

19-Sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?

-Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.

20-Bu sistemin riski nedir?

-Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.

Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, Tutsat’ın (Mortgage) insanlara bedava ev dağıtma sistemi olmadığını, bir kredilendirme sistemi olduğunu söyledi. Şener, “hesap yapmasını bilmeyenin mortgage kredisi kullanması söz konusu olmayacaktır. Mortgage kredisi alanların hepsi hesabını iyi yapanlar olacaktır.” dedi.

Sorularını yanıtlayan Bakan Şener, Tutsat ile ellerinde az miktar para olan ve belli miktar taksit ödeyebilecek durumda olanların ev sahibi olabileceklerini kaydetti. Bakan Şener’in verdiği üç örnek ise şöyle: “Bir kişinin konut almak için 50 bin YTL’ye ihtiyacı varsa ve 20 yıl vadeli yüzde 1 faizle Mortgage kredisi alacak ve her ay 550 YTL ödeyecek.
50 bin YTL’ye ihtiyacı var. Yüzde yarıma faiz oranı düşmüşse, 358 YTL taksitle bu konutun sahibi olabilir.
100 bin YTL krediye ihtiyaç varsa faiz oranı yüzde 1.20 ise 20 yıl vadede ayda bin 273 YTL ödeyecek.
Düzenli ödeme yapma imkanı olmayan Mortgage kredisinden yararlanamayacak.”

TUTSAT’IN AVANTAJI NE?

Vergi teşvikiyle ilgili yasada bazı avantajlar bulunduğunu, ancak bununla birlikte ücretlilerin, ödediği faizleri gelir vergisinden düşmelerine imkan sağlayan uygulamanın düzenlemede yer almadığını hatırlatan Şener sistemin gerekçesini ve getirilerini şöyle sıraladı: “Ne avantajı var? Yok gibi görünüyor. Bankaya gidecek, kredi alacak, herhangi bir konut kredisi gibi kredisini alacak. Örneğin, şu an konut kredisi alanlar faizin yüzde 5′i kadar Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ödemeyecekler. Bankalar, konut kredisi olarak vermiş oldukları kaynağı mevduat ve sendikasyon kredilerinden karşılıyorlar. Mevduatın büyük bir kısmı 3 aydan daha kısa vadeli. Vade uyumsuzluğu nedeniyle yüksek faiz uyguluyorlar. Yurt dışından aldıkları sendikasyonda kur riski devreye giriyor. Sınırlı kaynaklarla sistemi sonsuza kadar devam ettirmeleri de mümkün değil. Mortgage çıkmasa bankalar konut kredilerine sınır getirmek zorunda kalacaklardı. Bankalar konut kredisi vermeye devam edecekler. Uzun vadede sistem tamamıyla oturmuş, yerleşmiş olacak. Gelecek kuşaklar için de güçlü kredilendirme mekanizması oluşacak.”

“VATANDAŞ RASYONEL HAREKET ETMEYİ ÖĞRENMELİ”

Sistemin temel hareket noktalarından birinin de vatandaşın rasyonel hareket etmeyi öğrenmesi olduğunu kaydeden Bakan Şener, “hesap yapmasını bilmeyenin mortgage kredisi kullanması söz konusu olmayacaktır. Mortgage kredisi alanların hepsi hesabını iyi yapanlar olacaktır.”

Başvuruda, kredinin hemen verilmeyeceğini vurgulayan Abdüllatif Şener, bankaların tanıtım broşürleri hazırlayacaklarını, kredi risklerinin kitapçıkta yer alacağını, hangi alternatiflerin hangi avantaj ve dezavantajları olduğunun örneklerle yer alacağını anlattı. Bankanın kişiye “önce şu kitapçığı, broşürleri oku, yakınlarınla tartış, sonra müracaat et” diyeceğini belirten Bakan Şener, kredi vermeye kadar zorunlu bir zaman aralığı olacağını ve kendi bütçelerini iyi yaptıktan sonra kişilerin bankaya geleceklerini söyledi. Arzı artıracak mekanizmaları desteklemek amacıyla proje ve inşa halindeki konutların da tutsat (mortgage) kredileriyle destekleneceğini kaydeden Devlet Bakanı Şener, kendi arsası üzerine konut yapacakların da sistemden faydalanabileceğini vurguladı.

“KREDİYİ ÖDEYEMEYENİN EVİ SATILACAK”

İki ay taksitini ödeyemeyenlerin evinin satılarak, bankanın borcunun kapatılmasından sonra kalan kısmın krediyi kullanana verileceğini ifade eden Bakan Abdüllatif Şener, ileriki aşamalarda bu haller için de sigortaların devreye girebileceğini bildirdi.

TAPU HARÇLARI VE EMLAK VERGİLERİ ARTACAK

Gerçek rayiçlerin devreye girmesi nedeniyle tapu harçlarının 4-5 kat ve emlak vergilerinin artmasından dolayı sistemin hiçbir avantajının olmayacağına dönük eleştirileri de yanıtlayan Bakan Şener, şunları söyledi:
“Şu an konut kredisi kullanmakta olan vatandaş, mortgage’ye geçmesi halinde her ay ödediği faizin yüzde 5′i düzeyindeki BSMV ödemeyecektir. Sabit faizli kredide kredinin erken kapatılması halinde ilave borçlarının yüzde 2’si kadar erken ödeme ücreti ödeyeceklerdir. Ancak, mevcut kullanılmakta olan kredilerden mortgage’e geçenler değişim sırasında bu bedeli ödemeyecekler. Hesap açma kapamada ilave ücret olabilir mi? Bunu bankaya gidip bankadan öğrenmeliler.Önemli olan hesabını takip eden bir vatandaş olmak. Krediler bir referans olacaktır, ilgili gayrimenkulun değeri konusunda. Tapu harçlarının yükseleceği gibi bir noktada olabileceğimizi düşünebiliriz. Konut alırken bu hesapların dikkatle gözden geçirilmesi gerektiği kanaatindeyim.

“AMAÇ, HARÇ, VERGİ ARTIRMAK DEĞİL”

Beyanların gerçek değer olduğunu varsaymalıyız. Amacımız harçları ve emlak vergilerini artırmak değil, gerçeği ortaya çıkarmak. Beyanlar yükseldiği takdirde vergi oranlarının düşmesi gerekeceği kanaatindeyim.”

TÜRKÇE İSİM ÖNEMLİ

Türkçe isimlendirmenin çok önemli olduğunu, kamuoyunun kabulleneceği ve zevkle kullanacağı bir isim olsun istediğini vurgulayan Şener, TDK’nın “tutulu satış”ın kullanılması gerektiğini ifade ettiğini belirterek, “ancak kamuoyunda pek kabul görmemişti. Son günlerde ‘tutsat’ görüyoruz gazetelerde. Tutsat tutarsa ben hemen kullandığım kavramı değiştireceğim” dedi.

Türk halkını iki anahtarla buluşturma vaadi 1990’ların başında Türk siyasetinin gündemine girdi: Biri ev, diğeri otomobil.

Otomobil konusunda epey yol alındı. Son istatistikleri incelemeye gerek yok kanımca; yaşadığımız kentlerdeki bunaltıcı trafiği ve araç bolluğunu gözlemek yeterli.

Ev sahipliği konusunda ise sonuç o kadar parlak değil.

Kolay değil kuşkusuz; artık 4-5 bin YTL’ye bile alabileceğiniz otomobil bir tarafta, en mütevazisinin bile 40-50 bin YTL olduğu bir konut diğer tarafta. İşsizliğin yüzde 10’larda dolaştığı, ücretlilerin ezici çoğunluğunun gelir seviyesinin asgari ücret seviyesinde olduğu koşullarda konut sahibi olmak neredeyse imkansız.

Göçece toplum geleneğimizden mi geliyor, yoksa milli bir merakımız mı var, bilemiyorum ama konut edinmeye de çok meraklıyız aksi gibi.. Tabii yastık altında biriktirdiğimiz milli tasarruf aracımız altını da unutmamalı merak faslımızda. Konut edinenerek yerleşik hayata geçmenin uğraşını veriyoruz bir tarafan, diğer taraftan ise bunu başaramamanın ve yarın yaşamımızın nerede, nasıl ve hangi koşullarda süreceğini bilememenin tedirginliği altında en yoksulumuz bile elimizin altında altınları tutmayı yeğliyoruz.

Haliyle, Türkiye’de siyaset yapanlar için halkı etkilemenin en iyi araçlarından birisidir konut vaadi ve bu vaadi icraata dökebilme becerisi. Bugünlerde Mortgage Yasası’yla böyle bir beceri girişimi sözkonusu. Yüzde 10’lar sınırına kadar bastırılan enflasyon göreceli bir altyapı da yarattı. Ancak mortgage’ın ne anlama geldiğini, sistemin işlemesi için asgari koşulların neler olduğunu bilenler, bugünkü koşulların mortgage için yetersiz olduğunu hemen size anlatacaklardır. Ne var ki, “sistem hele bir başlasın, eksikler zamanla giderilir, düzeltilir” ruh hali risklerin yüksek sesle dile getirilemesini engelliyor; dile getirenlere de fazla kulak asılmıyor.

Tabii, bir siyasi partiyseniz ve üstelik iktidardaki bir siyasi partiyseniz ve bir de 3-5 aylık zaman dilimleri içerisinde birisi cumhurbaşkanlığı, diğeri genel seçim gibi iki önemli seçimi idrak edecekseniz, halk üzerinde heyecan dalgası yaratacak politikalara ihtiyacınız olabilir. Öyle anlaşılıyor ki, iktidar temsilcileri bu heyecanı mortgage’da buldular. Üstelik bu heyecanın yalnızca kentlerle sınırlı kalmayarak köylere kadar yayılmasını istiyorlar ve böylece hamlenin siyasi içeriği daha da netleşiyor.

Kimse yanlış anlamasın; ben de sağlıksız koşullarda, gecekondularda barınan, kiralık evlerle boğuşan halkımızın çağdaş koşullarda konut edinmesini ve bunun için en uygun koşulların yaratılmasını istiyorum. Ancak duygularımı bir kenara bırakıp aklımı devreye soktuğumda “5-10-20 yıl sonra nasıl bir tabloyla karşı karşıya kalabiriz” sorusuna yanıt bulmakta zorlanıyorum ve işin içinden çıkamıyorum

1- Gelir seviyemiz çok düşük ve üstelik gelir dağılımız da çok bozuk,

2- Teknoloji geliştiremiyoruz,

3- Ekonomik sitemimiz üretimi değil tüketimi teşvik ediyor.

4- Sürekli harcıyor ancak tasarruf edemiyoruz. (Bu gelirimiz ancak harcamalarımızı karşılıyabiliyor, hatta karşılayamıyor şeklinde de okunabilir.)

Şimdi böyle bir tablo karşısında, konut edinme hayaliyle yanıp tutuşan halkımıza mortgage kredileri dağıtacağız. Yani memurlar, çiftçiler, işçiler karı koca maaşları biraraya getirip bankalara koşacak ve 20 yıl vadeyle krediyi kapıp evlerimize kurulacağız. Alacağımız konutların fiyatlarını dahi teleffuz edemiyorum.

Tüm bunları niçin yazıyorum?

Çok basit; iki yıl önceden başlayan mortgage efsaneneleri tehlike sinyalleri veriyor da onun için.

Herkes iştahlı maşallah! Türkiye’ye “para yağdıracak” uluslararası fonlar, bunlara aracılık edecek bankalar ve diğer finans kuruluşları, zincir emlak firmaları, sigorta şirketleri ve daha da çok konut edinme hayalleriyle yanıp tutuşan halkımız.

Yasa çıkacak, yönetmelikler yayınlanacak, kurullar oluşacak, yeni şirketler kurulacak, resmi izinler alınacak ve televizyon ekranlarını, gazete sayfalarını size cennet vaadeden reklamlar süslemeye başlayacak.

Sonra neler olacak?

Bence bu soruyu hali hazırda kimse düşünmüyor, tartışmıyor. Belki de tartışmaktan kaçınıyor.

Sistem devreye girince konut edinme eğilimi hızla artacak. Hele vergi teşviki ve Hazine garantisi de yasada yer alırsa bu hız daha da büyüyecek. Bir süre sonra arz yönlü artış da hızlanacak. Kira ödemekten bunalan çok sayıda kişi uzun vadeli borçlanmaların altına girerek ev sahibi olduğunu ‘sanacak’.

Sanacak diyorum çünkü günlük yaşanan ya da en fazla 3-5 ay sonrasının planlanabildiği bir ülkede bir çok kişi 20 yıl vadeli, on binlerce hatta yüz binlerce YTL borcun altına girecek. Yani insanlar gelecekteki potansiyel gelirleri karşılığı borçlanacak. Ve çoğunlukla borçlanırken uzun vadeli riskleri göz ardı etmeyi tercih edecek.

Genel ekonomik kriz potansiyelinin hala sürdüğü, en azından sektörler bazında sancıların yaşandığı koşullarda birçok kişi işlerini kaybetme riskiyle karşı karşıya kalacak. İşten ayrılan bir kişinin aynı gelirle bir başka iş bulabilmesi için harcadığı zaman içerisinde kredi taksitlerini ödeyemeyecek ve satın aldığını sandığı konutu 3 ay içerisinde elinden uçup gidecek.

İstihdamdaki daralmaya göre mortgage sisteminin genel bir krize dönüşme olasılığı artacak. Finans kuruluşlarının ellerinde temerrütten devralınılmış binlerce konut birikecek. Yasa gereği bu konutlar en kısa sürede satışa çıkarılması gerektiği için arz yönlü artışın da etkisiyle konut fiyatları hızla düşecek ve mortgage krizi derinleşerek büyüyecek. Böyle bir tablonun altından Türkiye’nin kalkması mümkün olmayacak.

Böyle bir riskin ne anlama geldiğini daha iyi kavrayabilmek için bugünlerde gazete sayfalarına da yansıyan bazı haberleri okuyup ciddi anlamda düşünmeli.

Tüm bunları yazarken “Mortgage Yasası çıkmasın” demek istemiyorum. Türkiye gerçeklerini içeren bir yasa konut edinmeyi kolaylaştırabilir. Ancak her şey yasal sistemin varlığına terk edilmemeli. Yasal sistemin oluşmasıyla birlikte piyasa aktörü olacak her kişi ve kurum için “kar elde etmek ve para kazanmak” temel bir güdü halini alacak. Kuşkusuz serbest piyasa içerisinde anlaşılabilir bir kaygı.

Aslında bu yazı içerisinde anlatmak istediklerimin özü de tam da burada. Eğer fon yöneticileri, finans kuruluşları, aracılık hizmetleri sunanlar(mortgage brokerları, emlak müşavirleri), değerleme kurum ve çalışanları maksimum kar düşüncesi ve kaygısıyla hareket eder ve ödeme kabiliyeti zayıf kişilere hızlı biçimde mortgage kredileri dağıtmaya başlarsa işte o zaman orta vadede Türkiye’de olacakları düşünmek bile istemiyorum.

Sistem oyuncuları eğer sosyal sorumluluk kaygısını bir kenara bırakıp maksimum kar mantığına odaklanıp riskleri umursamazsa işte o zaman yalnızca kredi kullananların geleceğini değil kendi geleceklerini de tehlikeye atacaklar.

Herkes 2001 krinin yaşandığı günlerde rahmetli Sakıp Sabancı’nın “Bir gecede servetimin yarısını kaybettim” sözünü unutmamalıdır. Eğer sürdürülebilir bir sistem yaratamazsanız elde etiğiniz karlar tamamen sanal kardan öteye geçemez.

Sözü getirmek istediğim nokta şu: Sistem bir dönem(bence hala bu eğilim sürüyor) bankaların önüne gelene kredi kartı dağıttığı gibi mortgage kredisi dağıtılmamalıdır. Aksi halde hem sistem çökecek hem de çöken bu sistemin altında koca bir ülke, koca bir halk kalacak. Yıllarca biriktirdikleri tasarrufların birkaç ay içerisinde ellerinden uçup gitmesiyle mutsuzluğa gömülecek milyonlarca yurttaşımızın halini bugünden herkes düşünmelidir.

Türkiye İş Bankası, konut kredisi faiz oranlarını düşürdü. İş Bankası’ndan yapılan açıklamaya göre, bugünden geçerli olmak üzere 120 aya kadar vadeli konut kredisi faiz oranı, yüzde 1,65′ten yüzde 1,55′e çekildi. ‘’Maksimum Ev Paketi'’ faiz oranı da, 120 aya kadar vadede yüzde 1,64′ten yüzde 1,54′e indirildi.

Başbakan Recep Tayyip Erdoğan, Mortagage Yasa Tarası’nın bu hafta Meclis’te görüşüleceğini kaydederek, “Yasa çıktıktan sonra vatandaşlar kira öder gibi aylık taksitlerle ev sahibi olma imkanına kavuşmuş olacak” dedi.

Partisinin grup toplantısında Mortgage Yasa Tasarısı hakkında bilgi veren Başbakan Erdoğan, “Çalışmalarda sarkma olmazsa tasarı bu hafta Meclis’te görüşülecek. Yıllarca emek sarfeden vatandaşlarımız bu yasayla birlikte artık hayallerine gerçekleştirmeye yaklaşmış olacaktır” dedi.

Glişmiş ülkelerde 200 yıldır uygulanan sistemin Türkiye’de de uygulanacağını kaydeden Erdoğan, “Vatandaşlar kira öder gibi aylık taksitlerle ev sahibi olma imkanına kavuşmuş olacak” diye konuştu. Erdoğan, şunları söyledi:

“Ekonomin geleceği artık daha net görülebilir hale geldi. 20-30 yıl sonrasına ilişkin gönül rahatlığıyla artık kararlar alınabilmekte. İstikrarının Türkiye’ye sağladığı imkan budur.

Mortgage bizim iktidarımıza kadar telaffuz bile edilemedi. Pamuk ipliğine bağlı iktidarlar uzun vadeli hesapları nasıl yapsın. Ekonominin bırakın 10 yılını 10 günü bile tahmin edilemiyordu. Onun için bu yasa gündeme getirelememiştir.”

İŞSİZLİK SORUNUNU ÇÖZECEK

Konut finansmanı yasasıyla hem finansal sektörde hem konut sektöründe kayda değer hareketlenme olacağını bnun da ekonomiyi etkileyeceğini söyleyen Başbakan, “Halen sağlıksız konutlar, yüksek kiralar önemli sorun. Yasa bu sorunları da çözecek. Mali sektörle, konut sektörü buluşacak. Planlı kentleşmeyi sağlayacak, gayrimenkul sektörünü kayıt altına alarak sağlıklı bir yapı oluşacak” dedi. Erdoğan, sözlerini şöyle sürdürdü:

“Yasa, 250’ye yakın alt sektör hareketlenecek; işsizlik sorununun çözümüne de katkıda bulunacak. Ülkenin birçok sorununun çözümüne aracılık edecek. Kaçak yapılaşma tarihe karışacak Ülkemiz planlı konut dönemini yaşar hale gelecek. Biz TOKİ’yle işte bunu sağladık.

Arz ortaya konulduğu zaman vatandaş ister istemez diğer yollardan vazgeçecek. Zamanla arzın fiyatı da düşecek.”

Yasa tasarısında konut fiyatlarını artmasını önlemek için yapılmakta olan konutların da sisteme dahil edileceğini ifade eden Erdoğan, “Krediler sabit ve değişken faizle verilebilecek. Vatandaşlar tercih yapabilecek. Yüzde 2 erken ödeme cezası olacaktır. Bu kredi maliyetlerinin düşmesini sağlayacak” dedi.

Türkiye’de birçok sektör gözlerini bu yıl içinde gerçekleşecek iki seçime(Cumhurbaşkanlığı ve genel seçim) çevirmiş durumda. Cari açık, enflasyon, döviz kuru gibi önemli ekonomik parametreler yakından izlense de şirketlerin yatırım kararı almaları için bu iki seçimin, ama özellikle Cumhurbaşkanlığı seçiminin “kazasız belasız” atlatılması bekleniyor.

Yaklaşık bir yıldır bu seçimleri bekleyen en önemli sektörlerden birisi de “inşaat-gayrimenkul” sektörü kuşkusuz. 2005 ve 2006’nın ilk 5 ayında 1,5 yıllık bir “ralliye” son veren sektör, konut kredi faizlerinin yüzde 1’ler seviyesinden yeniden yüzde 2’lere çıkmasıyla neredeyse durma noktasına geldi.

Sektörde yüzde 20’leri bulan büyüme oranı birçok şirket ve işadamının başını dördürürken, son 10 ayda ortaya çıkan tablo, sabun köpüğü gibi büyüyen iştahları kaçırdı. Proje geliştirici firmalar uygulamaya hazırlandıkları projeleri bir bir raflara kaldırdı. Şimde iki seçimin idrak edilmesi ve oluşacak yeni psikolojik ortamla birlikte enflasyon oranının ve tabii ki faiz oranlarının yeniden yüzde 1’lere inmesi ve kredi kullanımının yeniden tüketiciler için cazip hale gelmesi bekleniyor.

Ancak, konut sektörünün bu ara dönemi atlatmasından sonra yeniden hızlı bir büyüme trendine gireceğini öngören birçok firma da boş durmuyor ve hızla yeni döneme hazırlanıyor. Bu hazırlıkların odağında ise Meclis’te yasalaşması için sıra bekleyen “Mortgage Yasa Tasarısı” bulunuyor. Bu Parlamento döneminde yasalaşmasından artık ümit kesilen Mortagage Yasa Tasarısı’nın yürürlüğe girmesiyle konut üretiminde ve satışında hızlı bir dönem yaşanması bekleniyor.

Bu döneme en etkin hazırlanan kuruluşlar kuşkusuz bankalar başta olmak üzere çeşitli finans kuruluşları. Bu kuruluşların başında da Garanti Bankası geliyor. General Electrics’le ortaklığa giden Garanti, tüketici kredileri konusunda da altyapısını güçlendirmeye başladı. Banka son olarak, Avrupa’nın toplam bireysel ve ticari konut kredisi pazarının yaklaşık yüzde 75′ini oluşturan Avrupa Mortgage Federasyonu’na 6 ay süren görüşmelerin ardından üye ‘’ilk'’ Türk finans kuruluşu oldu. Federasyon’un 44 üyesinden biri olmaya hak kazanan bankanın bu üyeliğinde GE ortaklığının önemli bir rolünün olduğu açık.

1967′de kurulan Avrupa Mortgage Federasyonu, sadece AB üyesi ve aday ülkelerin konut finansmanı alanındaki özel ve devlet kurumlarının kabul edildiği bir oluşum niteliğinde bulunuyor. Federasyon, Avrupa Parlamentosu, Avrupa Birliği Komisyonu, Avrupa Merkez Bankası, Avrupa Bankacılık Denetleme Komitesi ve Basel Komitesi gibi kuruluşlarla da sürekli temas halinde çalışıyor.