Mortgage neleri deÄŸiÅŸtirecek?
Hüseyin Tunçay - Halil Şahin / AA
Kamuoyunda mortgage (tutsat) olarak bilinen tasarının dün Meclis’ten geçerek yasalaşmasının ardından konut sektöründe yeni bir dönem başlıyor. Yasa daha çok kredi verenlere ilişkin düzenlemeler getirirken, ikincil piyasaların açılmasıyla faizlerde yaşanacak düşüş de tüketicinin artı hanesine yazılacak. Yasa öncesinde sadece sabit faizli konut kredisi kullandırılabilirken, şimdi hem sabit hem de değişken faizli kredi kullandırılabilecek.
Yasaya göre, sabit faizli kredi verenler tüketicinin vadesinden önce ödeme yapması halinde, yüzde 2’lik erken ödeme ücreti talep edebilecek. Normal konut kredilerinde tüketici istediği anda herhangi bir ücret ödemeden erken ödeme yapabiliyor ve kredisini kapatabiliyordu. Bu arada, Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama sözleşmesi imzalayan tüketiciler, kanunun yayımlanmasından sonra 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak, sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, kanunun yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmeleri kanun kapsamında kabul edilecek. Yasayla, kredi verenlerin müteahhitlerle birlikte düzenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ayıplar karşısında tüketiciye karşı müteahhit ile birlikte olan sorumluluğu, teslim tarihinden itibaren 1 yıl ve verdiği kredi miktarı ile sınırlandırıldı. Yasa öncesinde bu sorumluluk sınırsızdı ve bankalar tüketicinin tüm zararını karşılamakla yükümlüydü.
İCRA SÜRECİNDE KREDİ VEREN LEHİNE DEĞİŞİKLİK
Uygulamada, ipotekle teminat altına alınmış kredilerde, icra iflas prosedüründe kredi veren lehine değişiklikler yapılarak ödenmeyen kredilerin tahsili de hızlandırılacak. Uygulama öncesi bu süreçlerde ciddi tıkanıklık yaşanıyordu.
Yasa öncesi konut kredilerinden alınan faizin yüzde 5’i oranındaki Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) ise bundan böyle alınmayacak.
Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri de harca tabi olmayacak.
• Mortgage hakkında merak ettiğiniz bütün sorularınıza uzmanlar yanıt veriyor
BANKALARA RAKÄ°P GELÄ°YOR
Mevduat, yatırım ve katılım bankalarının (Özel Finans Kurumları) yanı sıra, artık tüketici finansman şirketleri de konut kredisi verebilecek.
Finansal kiralama şirketleri ise konutları tüketicilere finansal kiralayabilecek. Ancak bu şirketler kanunun yürürlük tarihinden itibaren 6 ay içinde, konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak.
Kredi verenler, menkul kıymet ihraçlarıyla sermaye piyasasından kaynak temin edebilecek.
Bu kuruluşlar, ipotek finansmanı kuruluşları olarak adlandırılan ve toptancı olarak faaliyet gösterecek olan kuruluşlardan da kaynak alabilecek.
7 MÄ°LYON KONUT Ä°HTÄ°YACI
Bu arada, önümüzdeki 10 yıl içinde Türkiye’de yaklaşık 7 milyon konuta ihtiyaç olacağı belirtiliyor.
Bunun yaklaşık yarısının hanehalkı artışı kaynaklı, 1 milyon civarındaki bölümünün göç, 800 bininin ise yenileme kaynaklı olacağı tahmin ediliyor.
Kentsel dönüşüm nedeniyle de 1,5 milyon civarında bir konut ihtiyacı olacağı düşünülüyor.
KONUTLARIN YÜZDE 55’İ RUHSATSIZ
Türkiye’de toplam konutların yüzde 55’i ya ruhsatsız ya da izinsiz durumda bulunuyor.
Uygunsuz yapılaşma dahil ev sahiplerinin oranı ise yüzde 70’leri aşıyor.
Mevcut konutların yüzde 60’ı 20 yaş üzeri evlerden oluşurken, konutların yüzde 40’ının tadilata ihtiyacı bulunuyor.
Bu çerçevede başta kayıtdışılığın engellenmesi olmak üzere depreme dayanıklı, altyapısı güçlü konutların üretilmesi önem taşıyor.
Geçtiğimiz yıl sonunda konut kredilerinin oranı milli gelirin yüzde 4,5’ine ulaşırken, tutsat ile birlikte bu oranın 2015 yılında yüzde 12’ye çıkması öngörülüyor.
• Bankacılar mortgage için ne düşünüyor?
• TOKÄ°’ye son dakikada Mortgage desteÄŸi…
TEPKÄ°LER…
Ä°zmir Ticaret Odası BaÅŸkanı Ekrem DemirtaÅŸ, kamuoyunda Mortgage (Tutsat) olarak bilinen ve yasalaÅŸan konut finansman sisteminin, ‘’bu reel faiz oranlarıyla'’ baÅŸarılı olamayacağını savundu.
DemirtaÅŸ, ‘’Mortgage kredilerinde faizleri yüzde 10′un altına düşmezse, bu olanaktan sadece üst gelir grupları yararlanabilecek gibi görülüyor'’ dedi.
Bunun için yüzde 4 olarak belirlenen enflasyon hedefinin, gerçekleÅŸeceÄŸinden piyasaların emin olması gerektiÄŸine iÅŸaret den DemirtaÅŸ, ‘’Aksi takdirde Merkez Bankası tarafından faizlerin indirilmeyeceÄŸi ve herkesin yararlanamayacağı anlaşılıyor. Konut kredilerinin deÄŸiÅŸken faizli olarak verilmesini kısıtlayan hükmün kaldırılması olumlu bir geliÅŸme'’ deÄŸerlendirmesinde bulundu.
‘’SÄ°STEM, GENEL EKONOMÄ°K BÃœYÃœMEYE ÇOK ÖNEMLÄ° ETKÄ°DE BULUNACAK'’
Sistemin, etkin çalışması halinde 200′den fazla iliÅŸkili sektörün canlandırılması yoluyla genel ekonomik büyümeye çok önemli etkisi bulunacağını kaydeden DemirtaÅŸ, tutsat sisteminin planlı kentleÅŸmeyi ve sosyal geliÅŸimi besleyeceÄŸini, kaçak yapılaÅŸmanın önünü keseceÄŸini, gayrimenkul sektöründe kayıt dışılığı engelleyeceÄŸini dile getirdi.
Demirtaş, sistemin ayrıca, finansal piyasalara derinlik kazandırarak uzun vadeli enstrümanların yolunu açacağını, bu şekilde kredi kullanımına ayrılmış kaynakların verimliliğinin ve devir hızının artırılmış olacağını kaydetti.
DemirtaÅŸ, ‘’Ancak bir kez daha belirtmek gerekiyor ki bu reel faiz oranlarıyla Mortgage Sisteminin baÅŸarılı olması çok zor'’ görüşünü savundu.
EMLAK MÜŞAVÄ°RLERÄ°…
İzmir Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Yılmaz Özcan da sistemin krediye dayalı bir usul olduğunu belirterek, dar gelirlilerin bu sistemle ev sahibi olabileceğine inanmadığını kaydetti.
Aylık geliri 500-700 YTL olan bir ailenin aylık ödeyebileceÄŸi kredi miktarının en fazla 200-300 YTL olabileceÄŸini ifade eden Özcan, ‘’Geliri en az bin 500 YTL olanlar için faydalı bir sistem. Dar gelirli vatandaÅŸ bu sistemden yararlanamayacak, parası olanlar da yakınları üzerine alacağı evlerle birden fazla ev sahibi olabilecek'’ dedi.
‘’TÃœRK AÄ°LE YAPISINA UYMUYOR'’
Ege Koop Genel Başkanı Hüseyin Aslan da sistemin iki yıldır konuşulduğunu ve 2008 yılında yürürlüğe gireceği halde şimdiden yasalaşmasını seçim yatırımı olarak gördüğünü ifade etti.
Sistemin konuÅŸulmaya baÅŸlanmasıyla konut fiyatlarında ve kira bedellerinde artışlar yaÅŸandığını öne süren Aslan, yasanın Türk aile yapısına uymayan hükümler içerdiÄŸini iddia ederek, ‘’Mesela bu sistemle ev alan bir kiÅŸi tapusunu eline almak ister, ancak borçların tamamını ödemeden tapuyu alması mevcut yasa tasarısında mümkün olmuyor. Taksitleri arka arkaya 2 ay ödeyemeyenin evi elinden alınacak. Bu sosyal sıkıntılara yok açacaktır'’ diye konuÅŸtu.
Aslan, şunları söyledi:
‘’Yeni konutlar yapılmadan bu sistem, mevcut konut ve kira fiyatlarını yükseltir. Hükümetin, önce devam eden inÅŸaatlara yatırım yapması gerekir. Ayrıca Borçlar Kanununun da deÄŸiÅŸmesi gerekir. Kredi faiz oranları düşse bile konut fiyatları artacağından, sistemle tek maaÅŸlı öğretmenin, polisin, memurun ev sahibi olması zor. Sistem, zaten varlıklı olan kiÅŸilere yarayacak. Evi olan baÅŸka bir ev daha alacak.'’ Türkiye’de iÅŸ güvencesinin olmadığını iÅŸaret eden Aslan, ‘’Ä°ÅŸ güvencesinin olmadığı bir ülkede uzun vadeli borç ödeme planı nasıl uygulanabilir'’ sorusunu yöneltti.
Aslan, dar gelirlilerin konut sahibi olmasının, Hazine arsalarına maliyetinin bir kısmının devlet tarafından karşılanan konutların yapılmasıyla mümkün olacağını belirtti.
“TAPU HARÇLARI CÄ°DDÄ° BÄ°R MALÄ°YET”
Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Genel Başkanı Hacı Ali Taylan, kamuoyunda mortgage (tutsat) olarak bilinen tasarının yasalaşmasını olumlu karşıladıklarını ifade ederek, ancak tapu harçlarının ciddi bir maliyet oluşturduğunu, bu yüzden harçların bir an önce düşürülmesi gerektiğini söyledi.
Taylan, morgage (tutsat) yasasıyla ilgili sorularını yanıtlarken, inşaat sektörünün son aylarda durgunluk yaşadığını, dolayısıyla tasarının yasalaşmasının doğru zamanlı olduğunu belirtti.
Yasanın sektöre bir ivme ve hareket kazandıracağına işaret eden Taylan, yasanın orta ve uzun vadede fayda sağlayacağını ifade etti. Ancak, kısa dönemde bakıldığında yasadan çok fazla beklenti içinde olmadıklarını belirten Taylan, tapu harçlarının da oldukça yüksek olduğunu, bunun tüketiciler açısından önemli bir dezavantaj oluşturduğunu söyledi.
Konutların gerçek değerlerinin tespiti noktasında da ciddi bir alt yapı hazırlanması gerektiğini belirten Taylan, şöyle devam etti:
“Aksi halde gayrimenkuller arasında fiyat farklıkları oluÅŸacak ve bu ciddi tapu harçları maliyetleri getirecektir. Tapu harçlarında alıcı ve satıcının ödediÄŸi oran toplam yüzde 1,5. Bunun toplamda yüzde 1′e indirilmesi lazım. Aksi takdirde bunlar kredi maliyetlerini zora sokuyor.
Biz şuna bakarız, 2 gün önce konut kredisi almış bir vatandaşla bugün, yasa çıktıktan sonra kredi alan arasında bir artı puan mı var, yoksa eksi puan mı var, şu an bu durum dezavantajlı, mortgage (tutsat) bir avantaj sağlaması gerekirken, bir dezavantaj sağlıyor. Ama gelecekte banka konut kredi faizlerini düşürmesi anlamında ciddi olumlu bir alacağını düşünüyoruz.
Bugün 150 milyar liraya bir gayrimenkul aldığınızda 4,5 milyar lira alım satım masrafı var. Bu çok ciddi bir maliyet, vergi teÅŸvikinden çok daha fazla… Bir de bu parayı peÅŸin olarak ödüyorsunuz.”
“ÖZEL SEKTÖRE HAKSIZLIK YAPILDI”
Bu arada yasa gereÄŸi, Toplu Konut Ä°daresi’nin (TOKÄ°) devam eden inÅŸaatlarının da tutsat sisteminde kredilendirileceÄŸini hatırlatan Taylan, bu ÅŸekilde özel sektöre bir haksızlık yapıldığını, aynı hakların özel sektöre de tanınması gerektiÄŸini savundu.
Yasadan sonra Sermaye Piyasası Kurumu’nun deÄŸerleme uzmanlarının da hizmet vereceÄŸine dikkati çeken Taylan, ancak Türkiye’deki deÄŸerleme uzmanlarının sayısının ihtiyacın çok altında olduÄŸunu, bu anlamda emlak müşavirleri ile bir çalışma yapılabileceÄŸini söyledi.
Konut finansmanındaki faiz ÅŸekillerine de deÄŸinen Taylan, ABD’de vatandaÅŸların çoÄŸunun sabit faiz oranını, Avrupa ülkelerinde de deÄŸiÅŸken faizi tercih ettiÄŸine iÅŸaret ederek, “Bizim ülkemizde de Türk insanı daha garanticidir, önünü görmek ister. Bizde de sabit faizin iÅŸleyeceÄŸini düşünüyorum” dedi.
