Mortgage ne getiriyor?
Kamuoyunda mortgage (tutsat) olarak bilinen tasarının dün Meclis’ten geçerek yasalaÅŸmasının ardından konut sektöründe neler deÄŸiÅŸecek?
Yasa daha çok kredi verenlere ilişkin düzenlemeler getirirken, ikincil piyasaların açılmasıyla faizlerde yaşanacak düşüş de tüketicinin artı hanesine yazılacak.
Yasa öncesinde sadece sabit faizli konut kredisi kullandırılabilirken, şimdi hem sabit hem de değişken faizli kredi kullandırılabilecek.
Yasaya göre, sabit faizli kredi verenler tüketicinin vadesinden önce ödeme yapması halinde, yüzde 2′lik erken ödeme ücreti talep edebilecek. Normal konut kredilerinde tüketici istediÄŸi anda herhangi bir ücret ödemeden erken ödeme yapabiliyor ve kredisini kapatabiliyordu.
Bu arada, Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama sözleşmesi imzalayan tüketiciler, kanunun yayımlanmasından sonra 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak, sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında
değerlendirilmesini isteyebilecek. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, kanunun yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmeleri kanun kapsamında kabul edilecek.
Yasayla, kredi verenlerin müteahhitlerle birlikte düzenledikleri kampanyalarda evin teslim edilmemesi ve evdeki ayıplar karşısında tüketiciye karşı müteahhit ile birlikte olan sorumluluğu, teslim tarihinden itibaren 1 yıl
ve verdiği kredi miktarı ile sınırlandırıldı. Yasa öncesinde bu sorumluluk sınırsızdı ve bankalar tüketicinin tüm zararını karşılamakla yükümlüydü.
İCRA SÜRECİNDE KREDİ VEREN LEHİNE DEĞİŞİKLİK
Uygulamada, ipotekle teminat altına alınmış kredilerde, icra iflas prosedüründe kredi veren lehine değişiklikler yapılarak ödenmeyen kredilerin tahsili de hızlandırılacak. Uygulama öncesi bu süreçlerde ciddi tıkanıklık
yaşanıyordu.
Yasa öncesi konut kredilerinden alınan faizin yüzde 5′i oranındaki Banka Sigorta Muamele Vergisi (BSMV) ise bundan böyle alınmayacak.
Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri de harca tabi olmayacak.
BANKALARA RAKÄ°P GELÄ°YOR
Mevduat, yatırım ve katılım bankalarının (Özel Finans Kurumları) yanı sıra, artık tüketici finansman şirketleri de konut kredisi verebilecek.
Finansal kiralama şirketleri ise konutları tüketicilere finansal kiralayabilecek. Ancak bu şirketler kanunun yürürlük tarihinden itibaren 6 ay içinde, konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak.
Kredi verenler, menkul kıymet ihraçlarıyla sermaye piyasasından kaynak temin
edebilecek.
Bu kuruluşlar, ipotek finansmanı kuruluşları olarak adlandırılan ve toptancı olarak faaliyet gösterecek olan kuruluşlardan da kaynak alabilecek.
7 MÄ°LYON KONUT Ä°HTÄ°YACI
Bu arada, önümüzdeki 10 yıl içinde Türkiye’de yaklaşık 7 milyon konuta ihtiyaç olacağı belirtiliyor.
Bunun yaklaşık yarısının hanehalkı artışı kaynaklı, 1 milyon civarındaki bölümünün göç, 800 bininin ise yenileme kaynaklı olacağı tahmin ediliyor.
Kentsel dönüşüm nedeniyle de 1,5 milyon civarında bir konut ihtiyacı olacağı düşünülüyor.
KONUTLARIN YÃœZDE 55′Ä° RUHSATSIZ
Türkiye’de toplam konutların yüzde 55′i ya ruhsatsız ya da izinsiz durumda bulunuyor.
Uygunsuz yapılaÅŸma dahil ev sahiplerinin oranı ise yüzde 70′leri aşıyor.
Mevcut konutların yüzde 60′ı 20 yaÅŸ üzeri evlerden oluÅŸurken, konutların yüzde 40′ının tadilata ihtiyacı bulunuyor.
Bu çerçevede başta kayıtdışılığın engellenmesi olmak üzere depreme dayanıklı, altyapısı güçlü konutların üretilmesi önem taşıyor.
GeçtiÄŸimiz yıl sonunda konut kredilerinin oranı milli gelirin yüzde 4,5′ine ulaşırken, tutsat ile birlikte bu oranın 2015 yılında yüzde 12′ye çıkması öngörülüyor.
NE DEDÄ°LER?
Ä°zmir Ticaret Odası BaÅŸkanı Ekrem DemirtaÅŸ, kamuoyunda Mortgage (Tutsat) olarak bilinen ve yasalaÅŸan konut finansman sisteminin, ‘bu reel faiz oranlarıyla’ baÅŸarılı olamayacağını savundu.
DemirtaÅŸ, ‘Mortgage kredilerinde faizleri yüzde 10′un altına düşmezse, bu olanaktan sadece üst gelir grupları yararlanabilecek gibi görülüyor’ dedi.
Bunun için yüzde 4 olarak belirlenen enflasyon hedefinin, gerçekleÅŸeceÄŸinden piyasaların emin olması gerektiÄŸine iÅŸaret den DemirtaÅŸ, ‘Aksi takdirde Merkez Bankası tarafından faizlerin indirilmeyeceÄŸi ve herkesin yararlanamayacağı anlaşılıyor. Konut kredilerinin deÄŸiÅŸken faizli olarak verilmesini kısıtlayan hükmün kaldırılması olumlu bir geliÅŸme’ deÄŸerlendirmesinde bulundu.
GENEL EKONOMÄ°K BÃœYÃœMEYE ETKÄ°DE BULUNACAK
Sistemin, etkin çalışması halinde 200′den fazla iliÅŸkili sektörün canlandırılması yoluyla genel ekonomik büyümeye çok önemli etkisi bulunacağını kaydeden DemirtaÅŸ, tutsat sisteminin planlı kentleÅŸmeyi ve sosyal geliÅŸimi besleyeceÄŸini, kaçak yapılaÅŸmanın önünü keseceÄŸini, gayrimenkul sektöründe kayıt dışılığı engelleyeceÄŸini dile getirdi.
Demirtaş, sistemin ayrıca, finansal piyasalara derinlik kazandırarak uzun vadeli enstrümanların yolunu açacağını, bu şekilde kredi kullanımına ayrılmış kaynakların verimliliğinin ve devir hızının artırılmış olacağını kaydetti.
DemirtaÅŸ, ‘Ancak bir kez daha belirtmek gerekiyor ki bu reel faiz oranlarıyla Mortgage Sisteminin baÅŸarılı olması çok zor’ görüşünü savundu.
EMLAK MÜŞAVİRLERİ
İzmir Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Yılmaz Özcan da sistemin krediye dayalı bir usul olduğunu belirterek, dar gelirlilerin bu sistemle ev sahibi olabileceğine inanmadığını kaydetti.
Aylık geliri 500-700 YTL olan bir ailenin aylık ödeyebileceÄŸi kredi miktarının en fazla 200-300 YTL olabileceÄŸini ifade eden Özcan, ‘Geliri en az bin 500 YTL olanlar için faydalı bir sistem. Dar gelirli vatandaÅŸ bu sistemden yararlanamayacak, parası olanlar da yakınları üzerine alacağı evlerle birden fazla ev sahibi olabilecek’ dedi.
TÃœRK AÄ°LE YAPISINA UYMUYOR
Ege Koop Genel Başkanı Hüseyin Aslan da sistemin iki yıldır konuşulduğunu ve 2008 yılında yürürlüğe gireceği halde şimdiden yasalaşmasını seçim yatırımı olarak gördüğünü ifade etti.
Sistemin konuÅŸulmaya baÅŸlanmasıyla konut fiyatlarında ve kira bedellerinde artışlar yaÅŸandığını öne süren Aslan, yasanın Türk aile yapısına uymayan hükümler içerdiÄŸini iddia ederek, ‘Mesela bu sistemle ev alan bir kiÅŸi tapusunu eline almak ister, ancak borçların tamamını ödemeden tapuyu alması mevcut yasa tasarısında mümkün olmuyor. Taksitleri arka arkaya 2 ay ödeyemeyenin evi elinden alınacak. Bu sosyal sıkıntılara yok açacaktır’ diye konuÅŸtu.
‘Yeni konutlar yapılmadan bu sistem, mevcut konut ve kira fiyatlarını yükseltir. Hükümetin, önce devam eden inÅŸaatlara yatırım yapması gerekir. Ayrıca Borçlar Kanununun da deÄŸiÅŸmesi gerekir. Kredi faiz oranları düşse bile konut fiyatları artacağından, sistemle tek maaÅŸlı öğretmenin, polisin, memurun ev sahibi olması zor. Sistem, zaten varlıklı olan kiÅŸilere yarayacak. Evi olan baÅŸka bir ev daha alacak.’ Türkiye’de iÅŸ güvencesinin olmadığını iÅŸaret eden Aslan, ‘Ä°ÅŸ güvencesinin olmadığı bir ülkede uzun vadeli borç ödeme planı nasıl uygulanabilir’ sorusunu yöneltti.
Aslan, dar gelirlilerin konut sahibi olmasının, Hazine arsalarına maliyetinin bir kısmının devlet tarafından karşılanan konutların yapılmasıyla mümkün olacağını belirtti.
