Bir ‘mortgage’ hikayesi
Bir zamanlar gündemimizde İngilizce adı ile mortgage denen bir ipotek sisteminin başlatılması vardı (morgıc şeklinde okunuyor). Kamuoyunun bu sistemden anladığı alınan gayrımenkulün teminat gösterilerek 20-30 yıl gibi uzun vadelerde ve ödenebilir faizlerde kredilendirilmesiydi. Mortgage sistemi gelince gayrımenkul talebi patlayacak diye satıcılar satmaktan vazgeçip alıcılar da saldırınca gayrımenkul fiyatları patladı. Ama sistem hâlâ kanunlaşmayı bekliyor. Pek konuşan da kalmadı.
Aslında gayrımenkul almak için bu sisteme ihtiyaç yok. Zaten son 2 yıldaki patlama sayesinde 2006 sonunda 15 milyar $’a ulaşan konut kredileri toplam kredilerin % 10’unu geçmiş durumda. Bugün bankalar gayrımenkulu teminat alarak aylık % 1.75 (+ masraf) civarında maliyetlerle 7-8 yıl vadelere yoğunlaşarak kredi veriyorlar. Bu şekilde 200 bin YTL’lik bir konut kredisi almak isteyen aylık 2,500 YTL civarında bir taksit ödemek zorunda kalıyor. Hiç de halka hitap edecek bir durum değil. Hitap edebilmesi için aylık ödemenin aylık gelirin % 30-40 gibi makul bir kısmını geçmemesi gerekli. En azından bu sistemin çok yaygın kullanıldığı ABD’de durum böyle.
Makro koşullar uygun değil
Mortgage sisteminin amacı, Türkiye’deki gayrımenkul yatırımlarını mobilize edip ekonomik işlev kazandırmak, geniş kitlelerin konut sahipliğini teşvik etmek, her türlü gayrımenkul alımlarını kolaylaştırmak, inşaat sektörünü canlı tutmak ve daha etkin çalıştırmak gibi kutsal şeyler. Ama sonuçta aylık ödemelerin gelirlere uyması şart. Bu da ancak faizler tek hanelere gerileyebilirse ve vadeler 20-30 yıla uzayabilirse kısalırsa mümkün. Mortgage sisteminin bir işe yarayabilmesi için öncelikle bu ortam sağlanmak zorunda.
Türkiye’de banka kaynaklarının % 73’ü bir yıldan kısa vadeli. Sadece mevduatların % 97’si bir yıldan, % 42’si ise 3 aydan kısa vadeli. Bu koşullarda 7-8 yıl kredi vermek bile cesaret işi. Uzun vadeli döviz kaynaklarını teminat gösterip YTL yaratabiliyorlar ama o da yetersiz. Faizlerin durumu daha da vahim. Çok iddialı enflasyon hedeflerine körlemesine kilitlenmiş bir para politikası var. Tarım ve petrol fiyatlarıyla artan enflasyonu düşürmek için faizleri rekor yüksek seviyelerde tutuyor. Bankalar da bunun altına inemiyorlar. Üstelik gayrımenkul teminat olarak da sorunlu. Ekonominin sorun yaşadığı günlerde nakde çevirmek için ekspertiz değerinin çok altına inmek gerekebiliyor.
Dolayısıyla, mevcut koşullarda finansal sistemin “ödenebilir” aylık ödemelerle gayrımenkul alımını desteklemeleri zor. Çok daha kısa vadelerde gayet yüksek faizlerle geri ödeme riski olmayan devlet tahvili alınabilirken konut kredilerine yönelmek sadece portföy çeşitliliğini arttırmak ve müşteri portföyünü büyütmek amacından öteye geçemiyor.
Mortgage Kanunu ne değiştirecek?
Yeni ipotek sistemi faizleri indirip vadeleri uzatamaz. Ama bankaların gayrımenkul kredilerinde “aracı” olmalarını sağlayabilir. Diğer bir deyişle, bankalar verecekleri konut kredilerinden gelecek vade, faiz, ve hatta kredi (geri ödenememe) risklerini en azından kısmen başkalarına devredebilirlerse önemli bir adım atılmış olur. Bu riskleri ya devlet ya da tasarruf sahipleri alacak. Devletin aynı zamanda konut alımını anlamlı boyutta vergi indirimleriyle desteklemesi de şart.
ABD’de ve Avrupa’da böyle oluyor. Nasıl yaptıklarını ve bizim benzer bir düzeni kurup kuramayacağımızı cuma günü tartışacağım.
Kaynak: Saruhan Özel / Akşam
