EmlakNetwork Haber Ajansı

Emlak Bankası Tasfiye Kurulu BaÅŸkanı Zeki Sayın, geçmiÅŸteki olayları hatırlatarak “Yeni konutzedeler oluÅŸmaması için mortgage tasarısında evin devrinin kolaylaÅŸtırılması gerektiÄŸi” uyarısında bulundu

Finans Sohbetleri / KADÄ°FE ÅžAHÄ°N

Kamu Bankaları eski Ortak Yönetim Kurulu Başkanı ve tasfiye halindeki Emlak Bankası Yönetim Kurulu Başkanı Zeki Sayın, yılbaşında çıkması beklenen ipoteğe dayalı uzun vadeli konut kredisi yasa tasarısı (mortgage) hakkında ciddi uyarılarda bulundu.
Emlak Bankası’nda geçmiÅŸte yaÅŸanan olayları örnek gösteren Sayın, döviz ile konut alan insanların kurun yükselmesi sonucunda içine düştükleri zorlukları hatırlatarak “Acıklı durumlar oluÅŸtu. Ä°nsanlar dernekler kurdular, politik baskılar yapıldı. Dövizden TL’ye geçildi. Yine de ödeyemediler. Hacizler yaÅŸandı” dedi.
Dar gelirli insanların mortgage yasasından ne oranda yararlanabileceği sorusunu yanıtlayan Sayın, sisteme ilişkin çok fazla reklam yapıldığını ve insanların büyük bir iyimserliğe itildiğini söyledi.
Aşırı iyimserliğin doğru olmadığını belirten Sayın, konut kredisi müşterilerine ve sistemin yasal altyapısını hazırlayan kurumlara uyarılarda bunlundu:

‘Allah kerimdir’ denmemeli
“Mortgage sisteminin ana meselesi alınan senetlerin menkul kıymetler borsasında deÄŸer kazanarak yeniden kaynak temin etmesidir. Sistemin esası budur. Kredi alacak olan kiÅŸinin evin bedelinin ez az yüzde 25′ini peÅŸinat olarak ödemesi lazım. Dar gelirli bir vatandaşın böyle bir birikimi varsa bu peÅŸinatı ödeyebilir.
Yoksa sisteme girmesi zor. Konut kredisi alan her ailenin bir kaç taksidini bir kenara koyması gerekir. Ama iki üç taksitten sonra ne olacak? Genellikle Türk halkı “Ben bunu ÅŸimdi alayım sonra Allah kerimdir” der. EÄŸer üçüncü taksitten sonra kendi kazancı ile ödemekte zorlanıyorsa iÅŸte o zaman sıkıntı doÄŸar. Üç ayı ödeyemeyen diÄŸer ödemeleri de yapamaz.”

‘Mortgage için bilinçlendirme ÅŸart’ Tasarıya, ödemelerde aksama olduÄŸunda konutun satışını kolaylaÅŸtıracak kaideler konması gerektiÄŸini söyleyen Sayın, “EÄŸer bu kuralları koymazsanız ve uygulamasında taviz verirseniz geçmiÅŸte olduÄŸu gibi dernekler kurulur” dedi. Sayın şöyle devam etti:
“Bunlar yaÅŸandı. Emlak Bankası’ndan döviz ile alınan dairelerin bedelleri kurun yükselmesi sonucunda ödenemedi. Dernekler kuruldu, politik baskılar yapıldı, Türk parasına çevrildi. Yine ödenmedi. Konutzedeler çıktı. EÄŸer tasarıda bunlar iyi düzenlenmezse yine dernekler kurulacak ve siyasi baskılar baÅŸlayacak.
Finans kurumları zor durumda kalacak, icralar baÅŸlayacak. Acıma duyguları ortaya çıkacak. Basın bunları günlük konu haline getirecek. Bunların yaÅŸanmaması için bilinçlendirme çok önemli. Bu sistemle kredi alanların ÅŸunu kabul etmesi lazım, taksidini ödeyemiyorsa o evi devretmek zorunda. Bunlarda taviz verilirse mortgage sistemi yürümez.”

‘Faiz yüzde birin altına inebilir’ Bankaların konut kredisi faizlerinde rekabetçi olmalarına karşın faizlerin hâlâ yüksek olduÄŸuna inandığını belirten Sayın, “Bana göre konutta faiz oranları yüksek. Özellikle mortgage sistemi uygulanmaya baÅŸladığı zaman faizin mutlaka yüzde birin altına inmesi lazım. Faiz o kadar da düşük deÄŸil” dedi.
Sayın, aşırı iyimserliğin bankaların faiz rekabetinden kaynaklandığı eleştirisini ise şöyle yanıtladı:

‘HerÅŸeyde risk var’
“Vade çok uzun olduÄŸu zaman faiz bankalar için risk yaratıyor. Türkiye’de mevduat kısa vadeli. Mevduat sahipleri 5 veya 10 yıllığına para yatırmıyor. Ortalama vade 3 ay. Tabii ki faiz rekabetinde yaÅŸananlar bankaların uzağı görme kabiliyeti sonucudur.
Dünyanın her tarafında olağanüstü durum olabilir. Olağanüstü olaylar olacak diye uzun vadeli kredi vermekten vazgeçemezsiniz.
Bankacılıkta elbetteki uzağı görerek bir risk üstleneceksiniz. Risksiz hiçbir ticaret yok.”

Mortgage sisteminde taksitlerini aksatanlara üç ay süre verilecek. Tüketicinin üçüncü ay sonunda da taksitini ödememesi halinde banka, ipotek ettiği evi satabilecek

EKONOMÄ° SERVÄ°SÄ°

BaÅŸbakan Yardımcısı Abdüllatif Åžener, uzun vadeli konut finansman sistemi mortgage’in 2006′nın ilk yarısında uygulamaya gireceÄŸini söyledi. CNN Türk’ün sorularını yanıtlayan Åžener’in mortgage’a iliÅŸkin açıklamalarının ana baÅŸlıkları şöyle:
Sistem 2006 yılının ilk yarısında uygulamaya girecek. Vade ve faizler piyasada belirlenecek. Sabit faiz ve deÄŸiÅŸken faizli kredi imkânları sunulacak. Sistemden imarlı binalar yararlanacak. Proje ve inÅŸaat safhasındaki konutlar da mortgage’a dahil olacak. Gayrimenkulle ilgili yaÅŸ, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. Sisteme belli bir peÅŸin para ile girilebilecek. 3 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkına sahip olacak.

PeÅŸinat ÅŸart
Mortgage’a dahil olmak için bir miktar peÅŸinat gerektiÄŸini vurgulayan Åžener, peÅŸinat tutarının piyasada oluÅŸacağını bildirdi.
Mortgage’ta bankanın teminatının tüketicinin aldığı evin kendisi olduÄŸunu aktaran Åžener, ödemelerini aksatanlar ile ilgili ne tür yaptırımlar olacağı sorusunu şöyle yanıtladı: “(Kredi taksidi ödeyememe durumunda) Tolerans üç aydır. Üçüncü ay sonunda da ödeyemezseniz, banka üzerinde ipotek bulunan evi satarak alacağı tahsil eder.” Åžener, satıştan gelen paradan bankanın alacağını mahsup edeceÄŸini, gerisini de krediyi ödeyemeyen müşteriye vereceÄŸini ifade etti.

GAYRİMENKUL sektöründe; konut ihtiyacı, kaçak yapılaşma, niteliksiz konut üretimi, plansız kentleşme, kayıtdışılık ve kiraların yüksekliği gibi konularda, öteden beri ciddi sorunlar yaşanıyor.

Son zamanlarda gündeme gelen ‘ipotekli gayrimenkul kredileri (mortgage)’ bu sorunların çözümlenmesi bakımından, yeni bir heyecan ve umut kaynağı oldu.

Önümüzdeki günlerde, Meclis gündeminin ilk konularından biri olması beklenen mortgage ile ilgili tasarının yasalaşması sonucu;

1- Konut edinmenin kolaylaşması ve kira öder gibi ev sahibi olabilmenin gündeme gelmesi,

2- İnşaat sektörünün canlanması, ekonomiye ve istihdama katkıda bulunması,

3- Gayrimenkul sektöründeki kayıtdışılığın azalması ve bu alandaki vergi kaybının azalması,

4- Ruhsatlı, depreme dayanıklı konut üretiminin artması, planlı kentleşmenin desteklenmesi,

bekleniyor.

Bunların gerçekleşebilmesi için, makroekonomik değişkenlerin istikrar arz etmesi, özellikle faiz oranlarının biraz daha düşmesi ve bazı vergi avantajlarının sağlanması gerekiyor.

SPK, IMF VE MALÄ°YE

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), mortgage sisteminin baÅŸarılı olabilmesi için, bir süre önce bazı önerilerde bulundu. Bunlardan biri de; ‘kiÅŸilerin sahip olacakları ilk ya da ikinci konut için kullandıkları kredilerin, 100.000 YTL’ye kadar olan kısmına isabet eden faiz ödemelerini, gelir vergisi matrahından indirebilmelerine olanak saÄŸlayacak’ düzenlemenin yapılmasıyla ilgiliydi.

Maliye Bakanlığı, baÅŸlangıçta bu öneriye sıcak baktı. Ancak, IMF’nin devreye girip, vergi gelirlerinde azalma olacağını öne sürmesi üzerine, geri adım attı ve bununla ilgili maddeyi tasarı taslağından çıkarttı.

Oysa Belçika, Norveç, Danimarka, İtalya, Hollanda, Portekiz, İspanya, İsveç, İsviçre ve ABD gibi ülkelerde, faiz ödemeleri gelir vergisi matrahından indirilebiliyor. Hatta Belçika ve İspanya gibi ülkelerde, ana para ödemeleri bile gider olarak indirilebiliyor.

ÖNEMLİ BİR ÇELİŞKİ

Mortgage yolu ile edinilen konutlar için kullanılan kredilerin, 100.000 YTL’ye kadar olan kısmına isabet eden faiz ödemelerinin, gelir vergisi matrahından indirilmesine yanaÅŸmayan Maliye, önemli bir çeliÅŸki ile karşı karşıya!

Şöyle ki; Gelir Vergisi Kanunu’nun 74/4. maddesine göre; kiraya verilen gayrimenkul için, konut ya da iÅŸyeri ayırımı yapılmaksızın, ödenen borç faizlerinin tamamı, kira gelirinden indirilebiliyor. Hatta, konut olarak verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren, 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5′i, kira gelirinden indirilebiliyor.

Kiraya verilen konutun kredi faizinin tamamı, iktisap bedelinin ise yüzde 5′i, gider olarak indirilebildiÄŸine göre, başını sokacak bir ev alan kiÅŸinin, mortgage yolu ile edindiÄŸi konut için ödeyeceÄŸi faizin de gelir vergisi matrahından indirilmesi gerekir. Aksine bir düzenleme, hem yürürlükteki Gelir Vergisi Yasası hem de vergilemede adalet ilkesi ile çeliÅŸir.

Bu konunun tekrar gözden geçirilmesinde yarar var…

Kaynak: Hürriyet, Şükrü KIZILOT